不動産投資の心得。不動産情報を精査する。


今回の心得では、不動産情報を精査する上で得ることのできるメリット、時間について書きます。

人の考え方はそれぞれですが、色々経験すれば思うことは、タイムイズマネーを超えてタイムイズライフということで、命=時間>お金という方程式が成り立ちます。

時間が永遠にあるならばお金も稼げます。ということは、お金で買うことのできる時間もあります。でも、巻き戻すようなことはできません。

投資というものは、何かしらの資本に働いてもらい、資本拡大を目指すものであり、不動産投資も同様にQOL向上を目指してほしいと思います。

精査することで無駄に現地に行かなくていい

前置きが長くなってしまいましたが、私が書いている不動産投資の心得は、弱小の個人投資家でも使えるものにしていますので、資金力があったりライバルが少ない金額帯ではなく、不動産業者もそういう個人投資家も参入可能な金額帯で、不動産経営を安定させていくか、にコミットしたものにしています。

その上での方法は、アウトランダー気味なスタンスであり、特にこのブログ記事では不動産業者が推奨することじゃないと思われます。

そんなことは気にせず書いていきますが、物件の概要書には大体のことが詰まっているので、レントロールがなくてもざっくりの入居状況さえわかれば具体的な検討はできます。

公課証明などに記載の評価額も、評価額が物件価格以上!とか謳い文句にもあったりするものの、大した意味はないです。売る時に売りやすいとか、金融機関の評価にも多少なり影響はあります。売却するときもそういう評価厨の方たちにとっての価格が多少はあがるので、むしろそれがデメリットで多少なり安くなっているなら運用する不動産としては買いだと言えるかも知れません。税金が安くキャッシュフローが向上することは結構なメリットです。

メリット・デメリットがあるので一概には言えませんが、結局のところ概要書ペライチでわかる範囲でもある程度の価格が出せるということが分かればと思います。

概要書で物件を特定できれば、ググったり少し考えれば間取りや戸数、需要、相場なども考えればわかるので、そこから逆算すればだいたいの収益性も見えますよね。

投資対象になり得るエリアのほとんどでグーグルマップのストリートビューが入っているので、それを見ることで周辺を含めた簡単な調査はすることもできます。ただ、ストリートビューの場合は外壁工事がされていたりして価値が上がっている可能性や、思った以上に汚いこと綺麗なこと、雰囲気が若干違ったりもしばしばありえるので、あくまでもそのあたりの誤差を想定にいれた上で、収支を計算していく必要があります。

その延長線上でノールック買付けも可能

上記の書面上からの推測や評価を行うことができれば、ノールックで買付けを出すこともできます。

冷静に考えると、県外から投資している人の大半がノールック買付けですよね。そういう仲介を何度もしたこともありますが、県外の方が他人から見ずに買うのは勇気がいることだと本当に思います。

築浅だと見なくても大体イメージ通りですが、築古だと見たら思った以上にひどかったということは多いので、この当たりはなんともいえません。見たらテンションが下がって買うのをやめていただろうから見なくてよかった、と利益を出したあとに言う人もいます(笑)。

私なんかは、土台にのりそうな物件でも数字が合わないことが大半なので、物件現地に行くときは買う金額を高くするために良いポイントが無いか探すことが多いです。

精査することで、たくさんの買付けが可能

情報の精査が早いことでスピーディな買付けができる、、、ちょうどいい金額で売りに出された物件というのはスピード勝負なことが多く、こういう時代なのに相変わらずチキンレース感がありますけれど、如何に怖さを取り払っていくかにおいては、この精査はとても大切なポイントです。

スピードがあるということは、たくさんの情報精査に時間を使うことができますので、人一倍買付けを出せます。

アウトランダーっぽくなってきましたね。
そういう動きをしていると、本当に指値が通ってしまったらどうしよう…本当にこんなに買えるのだろうか、という不安も伴ってきますので、そのあたりのバランスは不動産会社と相談するのがいいでしょう。

真のノールック買付けは、まさに何も見ないことかも知れませんけれど、リスクが高すぎるのでそこはほどほどに…。

今回はだいぶ思いついたことをそのまま書きました。またどこかできちんとまとめたい気持ちはあります、、、。

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はやりのIT×不動産会社の社長です。
収益不動産とテナントのプラットフォームサービス、それに関連性のある事業をしています。
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