オーナーがとるべき行動と管理会社に求めたいものはアセットマネジメント②


先日のブログオーナーがとるべき行動と管理会社に求めたいものはアセットマネジメントの続きです。

結局なにがいいたいのかと言うと、多くの兼業オーナーにとって欲しいのは、自分の代わりの気持ちで寄り添う、あるいはオーナーの状況に合わせたベストな選択を行える人、すなわちアセットマネジメントができる人です。

今でこそうちならそれなりにできている発言をしているものの、やはりこれ以上の規模でやっていこうとすると、今の形のままでは同じサービスは提供できません。

何がオーナーのことを考えた交渉なのか

入居の場合

例えば、募集している部屋で仲介営業マンから「礼金を2ヶ月UPさせるから、広告料を2ヶ月ほしい」とお願いされたときに、ただの管理担当だと伝言だけにとどまりますが、その入居者の質や今後の付き合いとしてどこまで応じるべきか、断ったらキャンセル扱いになるのか、などのリスクなどを考えて事前折衝・打診、あるいは判断をした回答をしていきます

メンテナンスの場合

工事などに関しても同様に、気の利くスタッフがいると大いにはかどります。
古い混合水栓タイプの蛇口が壊れたので交換するという話も、それをそのまま承諾するのか、あるいはサーモスタットタイプの蛇口に切り替えることで今後の物件のバリューアップも同時に行ったほうが投資の趣向に沿っているのではないか、などの話もあります。

どうせお金がかかるならプラスαをやりましょうよ、と。

結局、このあたりはオーナーの温度差で変わることなので、多少の必要がかかったとしてもアセットマネージャーがいたほうが投資がうまくいくことにもなります。

ようは不動産経営の利益を高く維持していくための合理的な判断をする管理職のようなものであり、管理だけでなく、売却するタイミングなどもこの中に入るので、売買担当者でも常にアンテナが生えている人と、目の前のことに集中して全体が見えない人とでは、資産運用の成果は大きく変わります。もっともこれは、長期保有ではなくある程度アクティブに資産を増やしていく前提なので、売る気がない方には無用な話です。

これからはアセットマネージャーを作らなければならない

うちも小さい規模だと、私を含めて情熱のあるスタッフがある程度配慮することもできますが、担当によってばらつきも出てくるころで、長期的にミスのない組織を作るに至っては、そういうことも減っていきます。

でも、オーナーの立場からしたら、ハンズ・オンしてやりたい人もいると思いますが、おまかせで信頼したい人と、自分で色々ときめたいけど気が利かねーなと思っている人もいるのではないでしょうか。

金額の多寡は抜きにして、そういう役割がいるとずいぶん、別のことに集中できるのできます。
当事者として色々と交渉したり指示を出していくということは、人のために交渉や指示を出すよりも遥かにストレスがかかります。

自分でなんでも言えるのが一番ですが、自分のことは人に任せて、自分の仕事でちゃんと稼ぐほうが精神衛生上もいいということもあるわけです。

さて、そういったアセットマネージャーの能力にもよるところですが、大多数の人は費用によっては依頼するメリットはあるので、そういった機能を社として養っていきたいと思っています。そこで問題になるのが、管理会社にもケチをつけていく可能性があるアセットマネジメントなので、その管理会社の中にいるアセットマネージャーに依頼してもいいようにされてしまうのではないか、という不安が今度は出てきます。

今も、数人のオーナーは私がこういう動きをやって任せてもらっている中で資産を拡大している人もいますが、相当な信用をしてもらわないと、そういう心理的な問題がネックになるので、管理会社と利益が対立しても動くというスタンスを貫くために別会社でやるような状況にしないといけません。

うーん、なかなか難しいですが、健全な状況を作るためには、なんでもやりますよ、という気合だけではなく、業務範囲を明示していく必要がありそうです。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表、帆足太一です。 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。「不動産投資業界を健全なもの、安全なものにして投資を普及したい。日本を元気にしたい。でも、一生を費やしてしまうかもしれない。頑張ろう。」