高齢者に関わらず、都心エリア以外の収益物件は苦労するのか。


不動産大家サイドでの事業をしていると、入居募集を出したときの反応や入れ替わりの速度なんかを気にしていくのですが、最近は、あえてそのエリアに進出していったりします。

その理由は地場の不動産屋が割と人任せのスタンスだからです。ようは「条件がよければ入居する人もでてくるでしょうね」というスタンスが多くて、条件をテコ入れしてどうこうしようとする様子ではないということです。でも、関東圏まではないにしても福岡市はあらゆる手段を考えながら大家さんも不動産会社もそれなりにシェアを奪い合うために、バチバチやっているエリアなんですわ。で、会社によっては郊外なんてもってのほかだと思いますが、アウトサイダーといいいますか、投資家の利益が見込めるエリアには愚直に取り組む姿勢のソソグー不動産としては、これはやって見る価値があるだろうというわけです。

人口減少とはいえ、東京ほどではないとはいえ、福岡の近郊都市でも人口が多いエリアがあるので、徐々に進行(侵攻)していっているのが、今になります。

実際の空室状況や募集状況

少なくとも現状では、セールスしまくって無理やり管理物件を取得するようなことはせず売買の流れやリピーター投資家さんからの依頼、取引業者からの紹介で空室を取り扱うことがあって、半分くらい空室だったりする物件などが徐々に増えてきていて、なかなかどうして当社の総合的な入居率を圧迫してきています。

最新の入居率はソソグー不動産のウェブ(https://f-facility.com/)にも書いています。

築年数が20年未満の物件の入居率を計算すると99%を超えているのにそれ以上の築年数が経過した物件を取り入れると入居率が下がるということは、「築古の入居率が相当悪いやんけ!」という考え方もありますが、ソソグー不動産の場合はそもそも20年以上の築年数が経過した物件の管理のほうが多いので、まあ9割以上は入居しているんですが中には誰が済むんだというくらいボロボロのままの物件も管理して募集しているので、そういう数になります。

ただ、急激にそういう管理物件(空室が多い状態で管理を受託するなど)が増えない限りは、全体的な平均入居率というのは極端に落ち込んではいません。それは郊外物件で地場の大手が募集して空きだらけだった物件でも徐々に入居が決まっていっていて満室になりつつあるためです。

色々と手はつくすし、満室になるまで1年とかかかる可能性もあるし、やったことがすぐに効果として現れなかったりするので、人によっては途中で挫折するだろうしストレスになる場合があります。

ただ、これはあくまでも郊外で築古不動産の再生(空室中心の物件を満室にしていく)の場合であって、すでに入居率が高い物件の場合は、さほど気にしないでいいと思うような成果がでてきています。

(続)

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表、帆足太一です。 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。「不動産投資業界を健全なもの、安全なものにして投資を普及したい。日本を元気にしたい。でも、一生を費やしてしまうかもしれない。頑張ろう。」