お金をかけない築古不動産投資の管理のジレンマ


今回は地方の築古不動産の、価値が低くなっている築古であるがゆえに、なかなか生まれ変われないもどかしい一面をかきます。

少なくとも私が腰を据えている福岡では、ちょっとしたリフォームをしても賃料に差がないことがほとんどですので、リフォームを対してせずに最低限のテコ入れでその場しのぎでやることは少なくありません。というか、多くがそういうやり方です。

予算が取れるようなもの(予算をつけることができるケース)はパリッとやっていますけどね。

まあ、そういう投資対効果の低さが、東京で色々なことをやって楽しめるのかもしれないと思った要因のひとつです。

築浅で賃料が高い場合、手厚いサービスをしようと思えば出来るということで、そういう点ではそういう商品に限定していくと心配や気苦労が減るということにはなりえます。

築古は築浅にはない汚さが定着する

そう言いながらも、そういうことから変えていく仕組みを作るために、最近買取したボロ物件を自ら回ってきました。仕組みを模索すると同時に、細かい指摘をしていくわけですが、オーナーが細かく無い限り、古い物件というのはこういうことが散見されます。

どのようなことが汚さの定着なのか、ボロ(築古)らしい写真を用意しました。

キーボックスです。これそのものが悪いわけでもありませんが、これって実は何年も前から設置されているであろうもので、解除番号もわからないし、もはやどの時代にどの管理会社が設置したものなのかも不明です。

築年数が古い物件というのはこういうのが多くて、数戸ついているようなものもあります。
ちなみにこれは撤去可能ですが、ただのペンチなどではきれませんので、見送りガチになります。

お次はこちら。

謎の掃除用具、その他です。これがまた、だれがなんのためにここに置いているものなのかは謎です。
入居者にあたって該当者がいなければ処分するわけですが、こんな風に景色と一体化しつつ私物感があったりするともう、そのままにされがちなんです。

私物だったとしても人によっては片付けてくれないし、勝手に処分すると何か言ってくる可能性があるし、ましてや長期入居者でしっかり家賃を払ってくれている入居者だったら、強く要求して退去に繋がるのも不本意だし…という悩みまであるのです!!

つい力が入ってしまいましたが、築年数が古い物件は、まるで自分だけの一戸建てのように住んで頂いている方もいるので、一方的にルールを突きつけると揉めるような可能性もあるので、そういうことに配慮したり例外が度々出てくると、こういう景色に慣れてしまい、あれよあれよとゴミとの境界線が曖昧になり、見逃すケースが増えていきます。

少人数のころは、出来る人や担当者の感覚でグイグイこれましたが、組織になると緩い(甘い)ところがボーダーになりますので、そういう風にならないように、まずはアナログ方式のチェックシートで必ずこれらを最初に是正し、その物件のあり方に顛末をつけ、経過をみる、そういうフローをきっちり行い、築古だけど気持ちいい物件が多いよねって印象がついたらいいな、などと考えています。

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