流動資産を増やせ!!!


今日は先日ブログに書いた「自社の買取で資料準備する時間がないから申し込みは取下げでお願いしたい」と金融機関に言っていた件で、その「面倒な資料の大半を免除するから申し込みして欲しい」と言った連絡がありました。

こうなると何だか我儘を押し付けているようになり、借りを作っているような・・何だか複雑な気持ちです。

流動資産の活かし方

さて不動産投資といえばレバレッジです。一にも二にもレバレッジで、誰もがぶつかる壁は自己資本比率の悪化です。

金融機関からの借入などを活かしていくと、自己資本比率が悪化するのですが、それを緩和するのが自己資金(流動資産)の多さというわけです。

具体的なケースで、先日購入相談を受けたのですが、僕はそれをとめました。

ざっくりまとめると200万円の高利回り戸建をキャッシュで買いたいということで、物件としても割安で利回りも高い案件です。割安といっても地方郊外案件で、即転売して大きな利益を得れるようなものではないのと、この購入希望者は融資を使って拡大しきたいと考えている方です。

また、現在も数億の借入があって、自己資本比率も低いし買い続けているので現金は少なめです。

なぜとめたのか

理由は以下で伝えました。

  • 数億の借入に対して現金がすでに数百万円で年収もそう高くないので現金を使うことへのデメリット

  • 200万円保有期間(年)の実質利回りが10%で20万円なら、同じ金額を投資して2000万円で実質利回り3%で60万円を得た方が経済的メリットがある

  • 地方郊外案件で流動性が高いかわからないので、残り少ない現金を投資する先としては微妙

ガンガン稼ぐ人で現金をいくら使っても減らない、あるいはまたそれ以上に増える状態の人なら現金を使っていっても問題ないんですけどね。

例えば、流動資産と無担保の不動産の実際の価値が実際に同じだったとしても、金融機関は現金(流動資産)で保有している人をより評価する傾向にあります。

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