新築の家賃設定はどこまで下がるのか。当社企画の家賃設定推移(2019年度)


多くのデベの新築の家賃設定がイケイケになりすぎているので、私が企画してきた新築企画物件のその後をまとめてみました。
うちだけでなく少数派ですが、許容範囲内の設定の会社ももちろんありますよ。

数が少ないので参考になるかはケース・バイ・ケースですが、私の新築企画のその後の家賃設定推移です。具体的には10棟くらいです。

100%超えってなあに?と思った人もいると思います。これは、家賃設定を無難にしつつ、新築プレミアムがあるので、いざ募集する時にもうちょっと高く募集しましょうよ、と提案してやりつつこういう数字になってしまいました。

最近は基本的に100%もしくはそれより若干高めのスタートで、穴場狙いの物件で地価が上がっていたりして家賃も上昇したことなどもあって、高く募集したまま下がっていない物件もあります。入居者からすると、家賃を高くするなんて気持ちの良くない話かもしれませんが、景気が良くなっていくためには色んな事情があるのです。

自分自身でも売るときも運営もストレス無くやるのが一番だからこそ無難な設定しているのに、結果的に自分で追い込むあたり中々キテるな、と思います。

中古などの再生物件の家賃推移

データが多いので全然算出出来ていませんが、平均して100%維持しているはずで、物件によっては早期に満室にするためにポテンシャルよりも低い賃料で満室にしているものもあります。そういうものは当然、年月が経つに連れ築古にも関わらず家賃は100%を超えて上昇しています。

昔からの入居者で家賃が高い人がいたりして、その人のあとは賃料が下がることが多いので、そういうのも入れていくと計算がしにくいのですが、どこかで算出してみたいなとは思っています。余談ですが、古い入居者=賃料が高いというイメージがありますが、40年前くらいからずっと住んでいる方なんかは、紙幣価値の相場が違うことで、今より安い方もいたりしますね。

お陰さまで、既存投資家や投資を考えている方からお問い合わせいただくことが増えてきたんですが、それに対応するスタッフが足りなくなってしまったのもあって、とっても不本意ながらブログなどのブランディングや広報的な活動を減らし、実務よりの業務にシフトするかもしれません。

人は増えているんですが、ジワジワ…とどの部署も伸びていて人が足りないので、そろそろ求人に資金投入していくときかなぁなんて考えています。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表、帆足太一です。 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。「不動産投資業界を健全なもの、安全なものにして投資を普及したい。日本を元気にしたい。でも、一生を費やしてしまうかもしれない。頑張ろう。」