売り時?!5,6年前に購入いただいた方たちから売却のご相談が増えてきています。


ここ1年くらいは、だいぶ前にご購入いただいた方たちからの売却案件が増えてきています。

物件がそこそこ安い時代に買っていて、その上返済も進んできているわけで、中々羨ましい話しになっているのですけれど、これが営業冥利につきます。

購入をとめることも多い中、優良案件なんかは背中を押した方などもいるので、景気も後押しして結構いい話になっています。

アイキャッチ画像が変な顔になっているのは、売却によって管理などの関係がなくなる=疎遠になることへの寂しさです。

仕事をもらえるのはありがたいことで、しっかり(ちゃっかり?)「帆足さんの会社で売却できたら手数料安くなるサービスはじめたんでしょ?」とめちゃくちゃ利益が出ていてもしっかり押さえるところは押さえられております(笑)。

知らなかったところで、ちゃんと適用しますのでご安心を。

ひと案件で億レベルで利益がでる不動産

どういう物件が億レベルの話になるのかというと、やはり規模が大きいことが最大の要因です。

個人投資家からスタートしてなかなかこういう話にはならないんですけれど、規模が大きい不動産に至っては別です。

しかも、大手の不動産会社が管理していて、入れ替わりごとに家賃も数千円ずつあがって、景気で不動産価格もあがって、返済も進んでいるという状況になりますので、本当に売り切るラインまでさげても1億の利益がでるだろうというような話になっています。

この案件云々というのはともかく、5年前くらいから投資をしてもらった方は、返済が進んでいることも加味すると物件価格に対してだいたい30〜100%近くの利益がでるような方たちばかりです。

売却するのがいいかと問われると物件にもよりますが、いくつかのケースでは売却して別の物件を買い替えたほうが経営は安定するケースがあります。

売買で不動産経営が安定するケース

大きく括ると、築浅と築古です。

売買で安定するといっても中長期での経営視点ですが、新築は賃料下落によるキャッシュフロー悪化で売って利益確定したほうがよく、築古は減価償却年数が短かったりで長期保有には向かないような側面もあります。

どちらも共通しているのは、相場がかわっていなければ、もしくは、割高に買っていなければ、古くなることで急激に価値が下がったりせず、価値の下落よりも返済のペースが早いので、売ったほうが利益がでますね。
割高に買っていなければというところはとっても重要です。

なので、売った時に利益が出るような含み益をかかえている不動産で、キャッシュフローが乏しい場合は、ときに売却して資産をいれかえるのが有効です。

ネガティブな言い回しになっているかもしれませんけれど、お金が回らなくて売却するという視点だけではなく、極端な話で毎月のキャッシュフローが10万円平均ででてくる物件を売却することで5千万円が入ってくるとすると、現金で5000万円分の不動産を買うことで、月のキャッシュフロー自体は何倍にもできます。

もっとも、借入れて運用する額そのものが減ると、キャピタルゲインが長期的に増えるペースも減りますので、毎月のキャシュフローが増えることがすべてではない、ということも補足しておきたいとおもいます。

将来的なビジョンと、現状の目的が満たせればそれで十分なわけですから、そこを自分で認識しておくことが大切です。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表、帆足太一です。 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。「不動産投資業界を健全なもの、安全なものにして投資を普及したい。日本を元気にしたい。でも、一生を費やしてしまうかもしれない。頑張ろう。」