「築古高利回り戸建て再生をやってみよう!」北九州エリアの物確ツアー


多忙かつおニューな活動なので、後手後手に回りつつ確認してきました。

今回は、写真多めにお伝えしたいと思います。

あ、あまもり・・・!

なんとかなりそうだけど、若干の傾き・・・!
古いので何もないってほうが無理って話ですな。

砂壁、じゅらく壁なんて当たり前・・・!

横からも容赦ない、雨漏れ・・・!

まるでキッチンを連想させる、洗面台・・・!

冷たそうなお風呂・・・!

物件をみていくなかでも疲れますが、改めて見直すとやはり疲れが・・・。

瓦ももう修繕しようとしたらパキっと割れちゃいそうな状態。

あえて微妙な部分をセレクトしてアップしてみました。

結論

しばらく探し回って、それなりに条件に合致しそうなものだけをセレクトして数件の確認をしてきて感じたこと。

500万円以下の不動産で再生し、商品化するにも会社の事業としてやるにはそこそこに状態がよく入居もまあ見込める・・・みたいな都合のいい物件はめったにありません。

しかし、思ったよりも現地には何かしらのネックを抱えていて、そのテコ入れに資金投入すると利回りがそんなに美味しい数字にならない。
それすなはち、お客さまへ提供できぬ。

かといって、仲介でやるにしてもこの金額を積極的にやるには、いくら金額は気にせず全力とは言え、社員に給与を出す身としては到底この金額メインにコミットはできない、そういう内容なのであくまでも超サイド(すみっこ!)の位置づけで取り組む程度が不動産会社の限界なのかもしれません。

まあ、とはいえ簡単に諦める性格でもないし、実際そういう価格が安価の戸建てで誰かに二束三文で買ってもらうかしないと税金だけかかりますから、交渉はしてみるつもりです。

今回の反省点としていえるのは、やっぱりたまたまみつけるか時間を相当に費やしていくかで挑戦していかないと、某収益物件コラムに書かれているような高利回り戸建ては厳しいということがわかりました。

もっともこの手の話、絶対に無理ということはいいません・・・、しかし賃料が安い九州エリアでは再生費用とのバランスで高利回りにするにはよほど安く買わないといけなくなります。

無理とは言わないけれど、レバレッジ効果を使えないことからも、極力高利回りで現金のみでやりたいとか、公庫を使いながら地道にやりたい、というどちらかというと少数派が取り組むゾーンであって、私が一つの事業として提供していくのはとてもハードルが高いと感じました。

小さい高利回り戸建ても取扱いたいので、せめて1棟以上は今回やってみたいが、どうなる俺。

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