今、自社保有物件を減らす理由。


今当社ではこれまでよりも買主にとってよりよい条件で売却をしていっています。その理由について書きたいと思います。

巷では○年分のキャッシュフローが入るなら売ってもいいとか、色々諸説囁かれていますが、あれは正直どうでもよくて、売りたいと思ったときに売るべきだし、売りたくないいい物件だと思う物件こそ高く売れるから売ったほうがいいという話もあります。

なんとなく話題性はありますけれど、経営判断なので、市況と人それぞれで個別検討としか言いようがありません。

これまでも高く売れるならというスタンスで売っていたわけではなく、たくさんの優良案件を提供するために、現金を突っ込みすぎている物件を売ったり、減価償却がとれなくなったらより売る候補になったり、もしくは商品用で再生した商品用など、まあ一言で言うと、特別売却を推進するスタンスでもなかったんです。

買主の購入〜売却までのシュミレーションをして、きちんと利益がでるであろう水準で商品を作ろうとすると、相当安く仕入れないと商品を作る利益がほとんどない(ない)ことになるので、回転率をあげる(売却のペースを早める)ことが物理的に難しいというのもありました。

なぜそのスタンスを変えたかという話ですが、過去から保有してきた物件はそれなりに返済も進んできているものもあるのと、この市況や将来を見越した上で、顧客提供する物件をある程度仕込んでいくためには1件あたりの利益率を下げたとしても、薄利でも回転率をあげて会社として体力をつけていく必要があると判断したためです。

わかってはいたものの、やはり経営と向き合ってこれから色々な投資家に優良な案件を提供する間口を広げようとすると、今のペースでは提供スピードをあげるためには相当な資金力があって同時にたくさん仕込む必要があり、そこまで同時にかかえれない…そして、築古再生はロットも低いうえに自己資金も多めにいるし、再生時間もかかるしこの事業で攻めていくには本当は体力がないとやりにくいんですよね(笑)。

ましてや、この融資不況時代に拡大を目指すならばなおさらです。

借入が多くても相応にちゃんと運営していればいいでしょ、と言いたいのですが、金融機関や調査会社の指標には自己資金比率だったり自己資本利益率だったり、売上なんかも見ていかれるので、借入が絡む事業をしていて、規模拡大する限りはここはさけられないのだ・・・。

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