不動産会社経営目線から考える収益不動産の安定感

今日は割と不動産会社視点からの内容なので、普段は表立って話さないような胸の内です。

収益不動産といっても、幅広い分野があり、新築分譲ワンルームモデルから、駐車場、アパート、ビルなど、どうしようもないものから、ちゃんと儲かるものまでたくさんあるわけです。

そもそも、不動産事業の中でも、ただの転売屋（安く買って高く売る）から、当社のような築古の再生、仲介、土地の開発（宅地分譲）、戸建ての建売販売など色々あります。事業として列挙しましたが、大枠として収益と非収益として分類することもできます。

うちの会社でやっているサービスの中心は、この収益に該当します。ようは、家売るオンナに出てくるような住宅販売はほとんどしていないということです。

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家売るオンナ| 日本テレビ

日本テレビ「家売るオンナ」（2016年7月期水曜ドラマ）公式サイトです

経営目線からみる収益不動産

まず、住宅に比べて非常に複雑で、住宅に比べて融資のネックであったり、人に貸している分、収益物件は調査事項であったりがたくさんあります。
なので、単純に業務量だけで比べると同じ量の仕事での報酬で考えると、住宅のほうがかなり割がいいです。もちろん、融資のお手伝いなんかはせず、ただ物件を紹介してあとは知りません、というような不動産会社もいます。

本来は、不動産会社の業務でいくと売買契約の締結までですから、金融機関のこととかきめ細やかなサービスはすべて付加価値にあたり、昔の不動産屋に比べると年々やることが増えているイメージですね。成功報酬制が基本なので、効率化しながらやらないとちゃんと儲かることは難しいというわけです。

ひとことでいえば、めんどうなのが収益不動産ですが、住宅にない経営側からみるメリットもあります。

それは、住宅などの商品をつくって売れない場合、在庫になり維持するだけでもお金が出ていくことになりますが、収益用不動産の場合は、売れなくても家賃収入がはいるので、ゴリゴリの営業をしていかなくても、会社として資金繰りに困って倒産するというリスクはかなり低くなります。利幅を抑えたり、良心的なモデルにすればするほど、そもそも商品として準備するものが売れなくてもむしろ家賃収入が入るので、会社からのプレッシャーも減り、より営業部署としてはゆる〜くなっていくわけですね。

ただこれが会社経営で正しいかは賛否両論になるところであり、会社の成長を考えるとゴリゴリ販売して回転率を上げているほうが短期的な成長率は劣るので、株主に利益還元するということで考えると、前者のゴリゴリスタンスが素晴らしいし、顧客のことを考えたスタンスで営業していける視点でみると後者が素晴らしいと見ることもできます。

リピーターに支えられているうちとしては、こういう環境で経営できていることは安定ともいえるのでありがたい反面、いざ規模拡大をしていこうと舵取りしたときに、社員の営業力（ここでは売り切る力と定義します）を養えていないことは、営業出身の私としては痛いところです。