管理料が極端に低いことは、収益不動産の価値低下を招くその理由。


今回のブログでは、理解の範疇を超えて安くなったときに、それが結果的に収益不動産の価値を低下するということを伝えたいと思います。

うちは、不動産運用のコンサルティングとしての立ち位置がメインですので、顧客の資産を拡大していくことが自社にとっての利益に直結する事業モデルにしています。
なので、日常の不動産運用のコストパフォーマンスは高めにする宿命を背負っているがゆえに、そこには一定の自信があります。

他の業界でもありがちなんですが、不動産経営の中では管理料を使った魔法にかかりやすいので、そのお話をしておきたいと思います。

不動産経営は一つの事業ですので、コストを下げることは時にシビアに、時に餌という意味でもルーズにみていくことも大切です。ルーズさを忘れ極端に下げ続けると、弊害がでてきます。

管理料ゼロという会社もあったり、場合によっては管理料1,2%を提案できる会社もあると思います。

ロジックは会社によっても違いますが、実はこれ、やろうと思えばうちもできます。でも、管理料で賄えない収入は、節約他で補うかしかありません。節約は、うちの会社は金融機関に評価されるほど、同業者でも堅実な決算書だと言われますので、ご安心を。(交際費を使っていないw)

事業ですので節約はほどほどに考えたときに、他で補わなければ管理会社として存続していくことはできません。

具体的には

  • 更新料を極端に高くする

  • 入居者から月々受領するたぐいのサービスを設定してそこから利益をあげる

  • 工事を管理会社指定と義務付けて工事費用でその分の利益を乗せる

  • 管理料という名目ではなく一定の会費を受領する

など、やり方はたくさんあります。

ただ、結局こういった方法は邪道です。

オーナーの中には自身で負担はしたくないが、入居者から回収するならいいよというスタンスの人は結構います。消費者に訴求していく方法の一つとしては仕方ないことなのかもしれませんが、やはり王道は、賃貸料(収益)を最大限にあげて、コストも相応に支払うことです。

これはなぜか。

結局、補完された売上を求めた先=入居者の負担が大きくなるということは、家賃が下がることに繋がります。例えば、家賃1万円のアパートでも年間の更新料が2万円の管理会社もあるわけで、単純に突き当り1700円程度の負担をすることになるので、これがなくなれば1.2万円近くで賃貸できる可能性もでてくるわけですね。

資産価値の最大化を狙うには、こういうコストを極力排除し、払うものは払うという売上もコストも上がるような経営の仕方のほうが収益不動産としての資産価値は上がりやすいです。したがって、私の方針としては王道を進んでいくわけですが、心のどこかでは話題性のあるゼロ円管理とかやってみたい気持ちもあります。

商売のロジックを知った上で何がいいのか、本質を見ていきましょう。

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