売却時重荷になりうる違約金 / 1棟貸しの案件に悩んだけれど


固定期間の約金をなくす話

今日も不動産を見に行ってきました。

なんと買取検討中のほぼ向かいの案件で、少々郊外型の案件で何度もこのために足を運ぶのが億劫になりながらも余暇を見つけては動き回っております。

これは、なんとタイムリーな話で前回投稿したブログ記事の通りあまり気乗りせず購入し、搾取されている兼ね合いもあって売主さんが早々に売却したいという内容です。

管理まで依頼する不動産会社は慎重に選ばないといけない

例の突然の電話からのゴリゴリスタイルで購入していて、できる限り安価で取得するためにできる限り誰も損しないスタイルで価格を落とそうと考え詰めると、どうやら金融機関の違約金が数百万もあるようで、僕は来週からこれをどうにかできないかと同時に買取の契約を詰めていくことになりそうで
す。

将来的な収支下落案件の良し悪し

さて、最近検討してばっかりなんですが、ここ連日で検討していた案件といえば法人への1棟貸しの物件です。

1棟貸しと言っても中身はそれなりに戸数のある共同住宅で、空室になっても一部屋ずつ貸し出せる点では、物件としては普通の共同住宅です。

退去になったら100→0(ヒャクゼロ)になるので、一気に収入がなくなったり原状回復費用がかかる点ではデメリットなのですが、この法人が使い続けている限り全く最大のコストと言っても遜色ない入退去コストがないというドル箱投資案件とも取れます。

同じ法人が使ってくれているので、入居者同士の騒音などで悩まされないのも非常に魅力的です。

ただし、こう言った案件ってサブリースと同様で通常賃貸するよりも賃料設定が安い傾向にありますから、それは利回りが低いということにつながり、購入時に融資を受ける場合はコストが低いことを売り込みたいものの、やはり借りている法人がこの先どれくらい賃借してくれるかというのは不透明であり、魅力的な投資案件であったとしてもやはり参入ハードルは高くなってしまう傾向にあるといえます。

こういう話をしていると、かぼちゃの馬車というサブリースをしたは良いがそれを反故にして大家が泣いた話が彷彿されますので、買った後に退去通告をされるリスクもゼロとは言えません。

関わる不動産会社の重要さが身に染みますね。

こう言った案件をどうするか・・・商品にもしにくいけれど、確実にニーズもあるし可能性としては面白い。
ああ、すでに僕は答えを出していました。

買取したい不動産が通常の基準から外れていて迷った時にはどうしているのか

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