不動産プラットフォームと化した柔軟性の高さが一役買いました。


収益不動産のプラットフォームサービス化していっているということで、他社にはない一人ひとりの投資をアレンジメントすることができるようになっていますので、築古系の投資で、こういうやり方もあるという事例の一つを書いていきます。

今回の関わる不動産は、オーナーが築古は好きだけれど、とにかくお金をかけないタイプの人でした。

そうすると、何年もたっていくうちに、空室がでてリフォームをしないことで、半分近くがDIYなどの現状で入居してもらい(満室ですw)、家賃が下落します。

管理料が極端に低いことは、収益不動産の価値低下を招くその理由。

結局のところ、DIYや現状入居でコストをカットして、家賃も下がるということは売却戦略まで加味すると、これも邪道になってしまう、ということなんですね。
DIYやカスタマイズ賃貸はそれができることを売りに賃料も下がらないという世界を一応私、目指しています。

今回の物件は、所有してもらってはや5年以上たって、そろそろ外壁もやらないといけないなというそういう時期で、お金をかける気がないということで、当社で再生して商品化する、もしくはそのまま保有していても問題ないラインで金額提示をしたという経緯です。当然、その金額で利益はでています。

うちの利益もそんなに多くは入れておらず、仲介手数料相当から手間賃などを含めたα程度で、売主には既存のまま当社が購入する売主が改装して購入しやすいようにして売るかのどちらかで提案はしています。必ず儲かるほどに価格提示するとオーナーの利益を既存することになるし、そこまでマージンを取らなくても、そういう類のリスクをとっている部分を売主が自分で負えば、場合によっては売主の利益も増えるということになりますよね。

まあ、これは結果的に、売主は即うちの買取という選択をされたわけですけれど(泣)。
意外に思う方もいるかもしれませんが、不動産業ではなく投資として考えると、目的の利益に到達していればあっさり欲を出さずに判断する投資家はそれなりにいます。

もっとも、今回は改装費を出したくないのもあれば、再生費用をプロジェクトとしてシビアにみていく手間などを考えると、それなりの金額で売れるなら売るという判断に至ったのだと思います。

ちなみに、中間省略も取り入れる予定ですので、購入希望者が見つかれば取得に関わる登録免許税や取得費用はカットして、より安価で引き渡しできるというものになります。

このモデルはニーズはあるはずですが、融資が通るかどうかになりそうです。

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