おはようございます。ソソグーの帆足です。
九州では先々週の末ごろから先週頭にかけて大雨が続きました。
今回の大雨では15棟近くの物件から雨漏りが発生しました。幸い当社の管理物件では床上浸水は出ていないようなので、入居者はもちろん大家さんにとっても直ちに入居者が住めないような被害が出ていないことは不幸中の幸いです。
ただ15棟近くの物件に影響が出ていて2割程度は築古のうち修繕がなされている物件からの雨漏りで、他の物件では普段雨漏りしないような築20年程度の物件からの雨漏りでした。水道のポンプが故障することで断水した物件も数件あって、大雨の被害を痛感しています（泣）。
とはいえ修繕している物件からの雨漏りは実際にはほとんどなく、今回で塗装をしなければならない時期に来ているとわかった大家さんは来年の雨季までには修繕をしてほしいと思います。
しなければならない大きな理由は二つ。
- 激しい雨が続く状況では修繕することもできないので、入居者は数日にわたり雨漏り対策を講じることになるので、二度目はなしにしなければならないだろうというのがあります。
-
雨水の侵入によって建物そのものの劣化が進みます。
どの構造でも修繕は必要なのですが、木造で25~30年以上修繕をしてこなかった物件などでは、サイディングボードが歪んだり内部の木が腐ったりすることによって、その上から塗装しても結局雨水の侵入を許すことになるケースがあります。その場合、修繕コストに倍近い金額がかかることもあるので、どうせ下手に延命してリスクを負うよりはきちんと修繕すべきです。
いやはや、大雨は台風と違って大雨による被害の大半は火災保険が適用できないのはやるせないところです。
ソソグー不動産の塗装請負に関しては相変わらず数ヶ月先まで予定が埋まっているのですが、管理物件オーナーは分割支払いなどの対応もしていますので、お早めに御用命くださいませ。
不動産投資は富裕層の独壇場
さて、先週末にとある物件の買取についての金融機関からの返答が来ましたが、自己資金は３割必要ということでした。
金融機関評価が出にくい物件タイプとはいえ、金あまりによって資金が乏しい投資家ではなかなか参入できる物件が少ないのが現状で、収集する情報の半分以上が我々のような不動産会社にとって付加価値の付けようのない物件ばかりとなっています。
この頃入ってくる物件が一般個人が売主なのにどれも値付けがプロすぎる。
土地値といえば土地値だけど、解体や立退費用を加味すると合わないし、築年数が古いのに利回りが低すぎて持ってても利益は見込めない。
他にも資産価値はあるけどよほど低金利で資金調達する以外は先が見えないものばかり。
— Taichi Hoashi (@hoashi_jp) August 9, 2021
以前は不動産投資で1〜2億円以上の物件はライバルが少ないからやりやすいなどと言っていましたが、今は違います。
高額帯も不動産投資はライバルだらけやな。
>外資マネー、日本不動産に流入 :: 全国賃貸住宅新聞 https://t.co/FFioZM7Hir
— Taichi Hoashi (@hoashi_jp) August 9, 2021
個人投資家が狙っていく物件
今狙っていける、いきやすいところは現実的に以下です。
- まともな融資のつく新築や築浅物件
これは融資を受けやすく、商品として用意されているケースが多いためです。 -
築古物件
金融機関の融通が利くケースが少なく第一地銀などは特に厳しい傾向があります。
したがって、そういった金融機関とつながりが深い富裕層も手を出しません。
地場の新興投資家が信用組合などで買える可能性があり、比較的交渉もしやすいです。
- 小さい規模の物件
ほとんどの富裕層は数百万円での投資のリターンを求めて動かないので、自分の時間を使ってでも拡大したい場合は小額の物件から狙っていくのもありということになります。
厳しい中にもチャンスはあって、都心部の金融機関は資産家が多いせいか比較的厳しいのですが、郊外の支店は成績が乏しいせいか、積極的に融資しようとするスタンスが見受けられます。ということで、今は郊外に住んでいる投資家は逆にチャンスといえます。
それでは今週もよろしくお願いします。
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