出口戦略や売却想定をすると、年単位のキャッシュフローがかすむ






そういえば不動産投資では事業計画書なんかで、表面上のキャッシュフローを見ることが多いので、返済年数が短いと悪い計画に見えますが、金銭的な余裕がある方はそうではないということもあるので、少し書いておきます。

これは保有期間の実質利回りと金利、あとは売却時の価格で実際の損益は大きく変わるというシンプルなものです。

たとえば価格に対して利回り2%の利益を出すためであれば、運用時の経費などを引いて2%利益が出る案件を買えば良いだけですから、たとえば運用利益が年間平均4%想定であれば金利を2%以内に抑えればそれは達成できます。

運用時の経費を引いたというのは、通常表面利回り8%といったときに、空室や修繕、管理費や清掃費などを引くと4ー5%程度まで実質利回りは減ることがありますから、そういう意味で経費などを引いた運用利益をここでは重視しています。

5000万円の運用益が2%なら年間100万円の利益ということになるわけですな。

ところで、最終的な損益確定は売却時の価格によって全然変わりますから、物件価格が下がらないような案件ならそのままそれ(年間100万円)が利益になりえるし、価格が年間1%ずつ下落するというのを織り込んでみると、年間の利益も50万円になるということになります。

将来のイメージをぼんやりとでも考えると、規模を拡大する意味や理由なんかも見えてくるのではないでしょうか。

売却という選択を意識すると、キャッシュフローよりも売却時の手残りがどうなるのかというのもとても大切なんですよね。

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