低家賃エリアの物件は高利回りでないときつい!?


そういう物件をかれこれ10年近く攻めていた大家さんととある物件の売却についての契約していましたが、今後の方針でふとそういう話になりました。

福岡では低家賃エリアの低家賃ボロ単身物件になると賃料15,000円程度まで下がってきます。

低家賃中の低家賃の物件で可能性が上がること

そういう安い物件では物件ではセカンドハウスにしてくれる人は神様のような属性で、生活保護でもなく世の中に不満タラタラの人がたまに潜んでいます。

何がそんなに気に食わないのかわかりませんが、家賃3万円以上のレベルの物件をもとめてひどいクレームをつけて…おっとこれは管理会社からの視点ですが、築浅ではほぼ皆無の属性の人がたまにいるのは事実です。

リスクというのは室内でタバコを吸ったり壁に穴をあけたりという故意過失から、警察に逮捕されたり失踪していたりします。

具体的な経済的損失

  • 賃料
    逮捕だったり失踪ですぐに退去した場合は、募集経費が無駄になるうえに空室期間による家賃がはいってこないことがネックです。

私の保有物件が最短記録ですが、入居して2週間程度で逮捕されて解約になった物件があります。

こういう訳ありな人を続けて入居させようとしてくる悪徳な仲介会社があったので、入居の斡旋をしてくれる業者は大切にしたいですが、悪意を感じたため取引停止にしました。

大家(当社の場合大家代理としての側面もある)は甘くしすぎると利用される立場にあるので、そうならない塩梅は大切です。

  • 原状回復費用
    タバコや壁穴などの故意過失ですね。
    請求しても払うお金がないとか「ボッタクリ」と罵られるのでこれは精神的にも消耗してしまいます。

家賃が15,000円なのに原状回復で10万円かかると半年分はちゃらパーです。
募集経費や空室期間を考えると、一回の入れ替わりで1年分はすっとんでしまう可能性もあるわけで、ここは最高のリスクだと言えます。

審査を厳しくするとそもそもの入居もつきにくくなるので、属性の妥協点はこういう仕事をしていてとても微妙な判断を強いられます。

だからといって必ずしもだめではない。

低家賃単身の物件がすべて悪いというわけではなく、カバーできるのは予め土地値が高いとかでキャッシュフローが少なくてもちゃんと返済ができることと、そういうことがあってももともとの収益性が高い場合は、それを補填できるのでありでしょう。

今回はなしていた大家さんは高利回りで保有していたものの、入れ替わりの多さだったりが面倒くさくなってきたとのことで、極力長い入居を見込める物件に切り替えたいと言っていましたが、わがままを言える規模になっていっているというのは良いことですね。

私の見解としては選り好みせず管理会社がうけてくれるならば投資なのでリスクと利益次第でチャレンジしていくのが良いと思っています。

まぁ長い入居のほうがうちも嬉しいんですけどね泣

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