新築区分マンション販売の話を間接的に耳にしました


こんにちは。今日から僕は会社に出勤しています。

正式には来週から会社の休みは終わるのですが、一部のシフトの社員だけでていて徐々に業務を片付けていっているようなイメージです。

身の回りからスッキリしてきたこの機会に、休みの日の趣味でも見つけようかと思ったのですが、使命というかやらないといけないことは山のようにあるので、そんな趣味とか言っている場合があるなら、さっさと片付けて次のステップにいきたいと思います。

新築区分マンションの話を耳にしました

さて、僕の友人が新築(築浅)区分マンション販売をやっている会社の社長とたま会うらしいのですが、以前僕が新築区分は買った時点で基本オワコンという話をしていて、その話を本人に伝えたらしいのです(笑)。

しっかり弁解するか、僕のことを必死にアホ扱いするかと思っていたのですが、どうやら違ったようです。反論された内容は「損はしないけど、得もしない。買っても買わなくても変わらないよ。」ということだったようです。

さすが肝が座っているというか、まあ入居して2.3年は退去が出ない限りは予定通りにいくので、とりあえずそのように言っているのかもしれません。

たしかに短期スパンでみるとその通りなので、中長期スパンの展望として、入れ替わりのコストと将来の家賃下落の際にトントンはありえない、ということだけは再度伝えておきました。

それはさておき、今回は築浅区分を真剣に考えてみたので、少しだけポジティブです。たとえとして若い人に将来の年金代わりとしてせっせこ働いて返しつつ生命保険を解約させて全体的な利益ということで見てもらえれば、まあ25年くらいたったころにはとんとんになるんじゃないかなと思いますし、そういう視点でみると中長期で返済が手出しになることを説明しない売り方や、そうなる原因は返済による金利が高いとによりリスクは高まります。

立地がいいから高い=利回り低い、でも金利は立地が良くても下がらないので、返済を手出しで買う余力のない人が最初にやるようなものではない、ということですね。

また、リーマン・ショック後の相場のときにうっかり買ってしまって、この数年に売る選択を選んだ人も損はしてないとも思うので、下手にその実績を持ち出されるとバブルのようにキャピタルゲインも狙えるしってことで売れるのかもしれません。

ところで、新築区分マンションが否定されるのはまともな感覚を持ってすれば当然なのですが、知らない素人に売り込むのでなければ、アリと考えることもできます。

というのも、管理組合の方針によっては立地の良いマンションの使い道は幅広く考えることができるし、調達資金の金利が低い人にとっては手残り(キャッシュフロー)が少ないというだけで、玄関で一等地の物件を買う時に利回りが5-6%だとしても何らおかしい話ではないからです。

土地勘のない外国人なんかは玄関で買うので利回りが低くても一等地を好みますしね。

ということで、結局のところ先のことなんか全く考えず売りつける人が悪いという結論で、買い方や売り方、目的に沿ったやり方でやるというのが、投資では大事なんですよね。

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