不動産投資をあらためてシンプルに見つめる


今日も朝からお客さんからこの物件どうですか?と言われた案件があり、売れる水準だから申し込み入っていると思います、買えるならいきましょうと回答したところ、案の定もう申し込みが売れていました。

そのあとにまたすぐに、じゃあこれはどう?といって別の案件の相談がきたので、これまた正直に売れる水準だが資金調達がネックでそれがクリアできるなら、と回答した案件がありました。

これは答え合わせをしているわけではなく**実はただのよくある話です。

売れる水準(相場)の案件は融資が通るなら売れるし、個人投資家の多くのボトルネックは融資なんです。

掘り出し物を探すのも良いのですが、確実に目標を達成していくには、この売れる水準の物件は融資がでるならすべて取り組んでも問題ないでしょう。

この極論について少し説明をすると

シンプルに運用による損益-金利と売却時の損益かプラスになるならあとは規模の追求をするという戦略が一般的なオーソドックスな個人投資家の戦略となります。

気になる人はその中でのレジ系、オフィス系、駐車場や倉庫などの投資があるので、ポートフォリオに加えるのもいいし、対極にありがちなIT企業株なんかに投資するのもいいですよね。

まあ、もちろんそれは僕が決めることではなく自己責任なので、おのれの信じた道でブレずにやってください。

そういった地主になるまで(借入がなくなる)、あるいは規模拡大をやめるまでは、運用益と利息のギャップを稼ぐので、運用益が2%しかない案件でも絶対2%入る場合、金利が0.1%ならほぼ2%の最終利益となるので、10億運用できれば2000万円の利益が入ることになりますし、100億なら2億です。

不動産投資を知ってる人であればよほどアホな金利じゃなければ、そして欲をかかなければ、お金さえあればお金が増えることがわかると思います。まあ、そのお金を調達するのが難しいんですけど。

長期保有前提の場合は、元金を返済しながらになるので利息は徐々に減りますし、その返済分はキャッシュフローも減るんですけどね。

入居や管理などでカリカリしないためにも、サブリースで運用益は基本確定、さらにそのあと買い取りまである程度の保証をしてくれる会社があったらどうでしょうか?

保険の発想ですが、運用益をの上振れする可能性と下振れする可能性を不動産会社が保険のようなイメージで担保するわけですね。

僕は面白いしニーズがあればやってみたい考えがあります。

いずれにせよ、不動産投資家はいかに融資を引っ張れるか、早く始めるかというのがよくわかります。

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