こんばんは。ソソグー不動産代表の帆足です。
今日は不動産会社の買取事業についてちょっとした出来事を話していきたいと思います。
巷では悪い業者も多いし、不動産屋は中抜きビジネスと言われていたりするし、川上物件を自分で買うなどと叩かれがちなので、そんな簡単な話しでもないということをリアルエピソードで伝えていきます。
今日夕方、金融機関からとある案件の融資が承認となりました。
今回の案件はどういった不動産なのかというと、将来に向けた種地（建て替えだったり隣地を購入して開発する元になる土地）のようなものです。
要素に分解すると、築40年以上が経過してたり、それほど道路付きも良くないし、それでいてそんなに利回りも高くない、むしろサラリーマン投資家の多くは古いのに利回り低いという人がいるような案件です。
こういった書き方をすると微妙ですが、ポジティブな部分をみてみると、場所は博多区でもまあまあ良いし、建物を解体すれば建て替えも楽しみです。
土地がまあまあ広いので、１棟でビルを建てるというよりは個人的にはアパートを数棟建てて良い立地のアパート投資をしたい人に提供したいのですが、ちょっと接道関係をどうにかしないと数棟の建築は難しいので、そこはネックです。
とはいえ、土地値でもないし解体すればますますコストがかかるし、というか入居も満室ですぐに解体というのも土台無理な話なので中長期的に保有しないといけないということで、冒頭の種地という言い方をしました。
古い、利回り低いの時点で融資づけに苦労しそうな案件ですが、案の定この案件でお願いしようとしていた金融機関が融資受付を停止しやがるというので、すっかり萎えかけた案件です。
頼ってくれる投資家のためにもいつも全力でゴリゴリやっていますが、築古の長期的な融資って本当にハードル高いんですよ。だから魅力もあるということも書きましたし、福岡は関東圏に比べるとより理解がないような気がしています。
この案件の融資は、その後別の金融機関に相談しましたが、ちょうど別の支店担当者から「自己資金１割は必要（諸経費は別）と本部から指示が入っている」ということを聞いていたので、それが本当なら下手したら1500~2000万円の自己資金は必要ということになるので、将来の事業のためとはいえ今の当社にとって何年も先の利益のためにそんなに突っ込みたくないというのが本音ではあります。しかもそんなに極端な利益はあり得ないですからね。
賃貸業としての利益あるじゃん？
と思ったアナタ。その通りなのですが、古いということは返済年数もそう長くは組めない可能性、金利は高めの可能性、利回りが高くはないという前提・・・それを考えたときに結局、その回収というのは数年ではできないでしょう。
まあ、もちろん回転率も意識しないといけないので、この帆足よりも資本力があったり、長期的に良い立地の投資をしたいとか、何かしらのニーズでこの案件を買いたい人が出てくれば売却しますけどね。なにせ、この案件の売主さんは数年前に現金で買っているんですもの。
お金がお金を生むんですわ。
素晴らしいことですし、日本にももっと広めていきたいですね。
そういった色々な思いを抱きながら、ドキドキして金融機関の担当者からの電話をとったところボソッと
「実はちょっと怖かったんですが、無事承認っす。」
また面白いネタ（案件）を提供できるようにしていきますので、心ない指値をお待ちしております。
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