スター・マイカモデル?住宅(実需)としては高く売れるけど利回りは合わない住宅投資。


※2018年8月2日に公開した記事ですが、リライト記事に必要な文言等を追記、その他の部分も修正して2018年10月6日に再度公開しました。

土地価格だけど古くて返済年数でないし…

戸数少ないから利回り低いし…

土地価格が加味されてるから価格がこれ以上下がらないし…

そんな物件のひとつに住宅としての需要はあるけど、人に貸すとあわないというケースがあります。

そして、たまに人に貸してて利回りは低いけど退去したら高く売れるのに…というケースもあります。

そんな物件は、状況次第では不動産投資のポートフォリオに組んでも良い物件です。

状況次第!?買ってもよい状況とは

  • 自己資金を大幅に入れることができる
  • キャッシュフローがなくてもいいと思えるか
  • 長いめでみれるか

立ち退きしても数字が合うほど安くなることは通常のケースではありませんので、持ってれば残債はどんどん減ります。

通常の不動産賃貸経営では退去することはかなしいですが、それを心待ちにするようなことがこういうケースではありうるんですね。

そしてメリットもあって、入れ替わりがない限りコストが発生しないので売却したときの差益は所有期間のキャッシュフローが少ないぶん多くなります。

経営そのものはキャッシュフロー重視が基本ですが、不動産賃貸経営にしぼってみればそういう選択も十分に考えられます。

スター・マイカモデル

この賃貸住宅(戸建てや住宅用のマンション)を買って空室になったら売却するというスキームをスター・マイカモデルというんですってね。

「地味で安いからこそ儲かる」。危機下で稼ぐ不動産会社

日経ビジネスオンライン
「地味で安いからこそ儲かる」。危機下で稼ぐ不動産会社 スター・マイカ 水永 政...
帆船は、真正面から風が吹いたら押し戻されて逆戻りするしかないのか? もちろんそんなことはない。だったら、歴史は別の進み方をしただろうし、大航海時代など訪れな...

Twitterやるまで知らなかったんですが、このスキームで大きくなっているみたいですね、このスター・マイカという上場会社は。

このスキーム、相当な体力とノウハウがないと安定して稼げるモデルにできないんです。
2年くらいで売却しているといった内容でかかれていますが、大変なのは2つ

  • 既存の入居者の立ち退き(追い出すこと)
  • 立ち退きがうまくいかない場合に、長期間その不動産を持ち続ける体力

どちらもそう簡単にできることではないので独自のスキームを構築しているはずですが、短期スパンでなければやっている不動産会社もそれなりにあり、もちろん個人投資家もできます。

会社でもやったことあります。

私が知っている中でも、凄いのがこの回転率は厳しいながらにも、常時10億近くの将来実需で売ろうとする物件を保有していました。

表面的な味方をすると地方の少人数の小さな会社というイメージになるのですが、スゲー体力だな…とたいそう感心したものです。

ということでこのモデルは、必ずとは言えないものの住宅としては割安で買える可能性が高いので資金的に余力があったり融資が引き出せる場合はチャレンジするのも面白い投資手法です。

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