テナントからの賃料減額交渉について / 現状のスタンス


昨日のブログではその前のブログ記事でテナントの交渉について触れる予定だったのがすっかり忘れて別のことを書いていました。

新コロナウィルスの影響による不動産に係る各所の動き

世間はゴールデンウィークがスタートしまして、昨年は世間が遊びに走ってどこも単価が上がり人で混雑する時期は働き、違うタイミングで遊ぶのが良いといった記事を書いた気がするのですが、世界は一変してしまいました。

毎日の景色はかわらないのですが、ゴールデンウィークだからか今日は一段と人が天神中心部にはいません。

テナントからの賃料減額交渉についてのスタンス

さて、今日は大家にとっての生命線である賃借人からの賃料減額交渉について触れたいと思います。

福岡地場の三好不動産にもヒアリングできたので、僕の考えだけでなくたくさんのテナントオーナーが今どういう状況にあるかがわかると思います。

新興勢力のスタンス

ソソグーとしては新興勢力である比較的若いオーナーが多いため、家賃が入ってこないということは返済をする原資がそのままなくなってしまうということになります。

したがって、今の政策で固定資産税の減免を受けることができる可能性があっても、その比率によっては適用できない可能性があったりやはり不安ですから、少なくとも今日時点での政策では大家もわざわざ自分のクビを締めるようなマネはしないだろうし、保証会社に一任するでしょう。

ドライな例えをすると、仮に大家が破産しそうだから倍の家賃を払ってと言ったところで、入居者は協力してくれないですよね。これと似たようなもので、普通にお願いするくらいではまだ今の段階では大幅に家賃減額などに応じにくいのが現状思います。

借入とはいえコロナセーフティ融資もあるし補助金も一応ありますので、まだこの段階ではそれぞれの経営努力で頑張ってほしいというのが大家側の率直な気持ちだと考えられます。

どうしても苦しい場合は決算書や試算表などを開示して本当に退去せざるを得ない状況であることを伝えて交渉するほうが確率はあがります。

でも、ある程度耐える力のあるテナントは、倒産リスクがなくてとりあえず家賃交渉を入れてみるスタンスで動いていて、やはり日頃からの意識が高いことが伺えます。

本当にそういう動きをしなければならないのは不安定な経営を続けてきていたお店(会社)なので、意気消沈しているところはこういうところから動きましょう。

テナントの解約予告期間は長い

ところで、厳しいとはいえゴールデンウィークがあけても緊急事態宣言(自粛)が続くようなエリアや業種のお店はいよいよ本気で店じまいを考える時期に入ってきます。

退去を考える理由

テナントの退去予告は3〜6ヶ月前の通知が多く、退去を決めてから3〜6ヶ月間必要ということで、普段は営業しながらその日まで待てば良いのですが、仮に自粛モードが続いたり動けるようになっても前みたいに集客ができるかというと、そうではないのは明白です。

なので、そういった状況でお店が続けていけるのかということは今のうちにシュミレーションしておかなければなりませんし、予め退去を考える人達が増えていきます。

長くなったので、また明日続きを書きます。

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