土台無理な話で動き回る業者は危険?


金融機関の担当者と話しているときに、フリーローンを目一杯かりていて、資産なし、そのうえで中古物件で35年返済、フルローンで持ち込みがあったという話がありました。

「その物件、めっちゃ高いですよね?」ときいたところ、やはり不動産業者の利益がたっぷり乗っていて割高であるということだったんですが、理由は簡単で、私たちは基本的に成功報酬型の仕事をしているので、融資が5,6割でも通る話でやっていかないと、成約したときの利益を高くみつもる必要があるわけです。

2人に1回成約にいたるのか、10人に1回成約を見込むのか、それによって、打率が低いような案件に帆走してまわるというのは、結果的に成約時の利益を高く設定していかないと、そんな空振りばかりする時間ないやん、ということになります。

なぜ10回に1回と極端なのかは、その担当者がすでに窓口で10回くらいは断ったと言っていたので書いたわけなんですけれど、これはそうまでしても通らない案件を無理やり通せるほどに利益が乗っているんだと思うと、お客さんに同情しちゃいますね・・・。

これが割高になる理由であり、結局買った人を不幸にするモデルなので、せめてやろうと思えばある程度いける可能性があると合理的に動いている会社の方が当然、良心的な体質を維持しやすいということになります。良心的だと決定付けちゃうと責任がでそうですが、そういう利益を高くしないとやっていけないビジネスモデルでやっているところは避けたほうがいいということはわかると思います。

しかしながら、フリーローンで融資を借りるとお金が無いということの裏付けになってしまうので、基本的に買い進めたいフェースではするものではないし、基本的に金融機関は自己資金をフリーローンで借りるなら融資しなかったといいますので、状況をみての判断が必要ということですね。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表、帆足太一です。 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。「不動産投資業界を健全なもの、安全なものにして投資を普及したい。日本を元気にしたい。でも、一生を費やしてしまうかもしれない。頑張ろう。」