団地マンションの不動産再生がスタートしました。②


不動産ってやっぱり、動産である以上は、一定のものを奪い合っている感が強く、やっぱり新しく生み出す仕事をしたいなぁ(アパート建設は例外)と思う今日この頃です。

さて、それはさておき当社の主力とも言えるこの築古再生事業です。

以前、一度ブログ記事を書いてからその後が全然更新できていませんでした。

もうね、水漏れのオンパレードですよ。

屋上外壁の修繕を入れず、募集費用や自社の経費も入れずすでに現状で1300万円ほどの費用が発生しました。
予定は800万円くらいだったので、現時点で500万円程度のオーバーですね。

これからもまだ出てくる予定です。
まあ、入居者さんが見つかれば家賃収入で補填できるものの精神衛生上よくないですね。

まだ出費が続く予定?!

相当な放置をされていたようで、配管の高圧洗浄時やリフォームで水を大量に使う程度では水漏れを起こさないのですが、いざ入居したあとに配管内に圧がかかるからなのか、入居するたびに水漏れが起きたりしていました。

鉄筋コンクリートの懸念として、鉄骨や木造は水漏れすると直下から水が漏れるので場所の特定もしやすいんですが、鉄筋コンクリートはどこから漏れているかわからないんですよね。
それで1度漏れると数十万円〜場合によっては配管の引き直しで50万円以上の出費がポーンと出ていきます。

まだ空室はあるので、入居が決まったあとにまた漏れるのか、とヒヤヒヤしています。
売主が鍵を紛失したといって、水漏れして改善するのにお金がかかる部屋の放置をしていたことも大きく、こういうことがあるととてもコンサルといって提案するには、安定感がありません。

やはりこのスキームは、プロあるいはセミプロが一度介入するべきだと思わざるを得ない物件でした。

築古の再生をコンサル出来るようになれば、極力取得税なんかの中間コストを削減してお客さんが運営していけるのがいいと考えていたものの、うかつに提案できないな、と。
なんと言っても、こういう状況では基本的に融資では対応できないので、資本力との戦いになります。

再生ペースは入居でみる

今回、社内では3月末までに満室にする、ということで動いていましたが、結果的に17部屋空きからスタートして、申し込みを入れて9部屋くらいの空室を残したままとなりました。

思うところは多々ありますが、よほどニーズの強いエリアでもない限りは、相場程度の家賃で入居者を殺到させるのは難しいということです。
そもそもニーズの強い場所じゃない時点で、何かしらそこに住む理由が必要となるため、その上古く、家賃が相場程度だとゆっくりしかなかなか人がこないということですね。

家賃が安いことは何よりの特効薬であることを実感しつつも、安売りすると後で賃料もあげにくいので、じっくり耐えていっています。

このブログ記事を書いている時点では、申し込みも含めるとあと残り4部屋で、1部屋は退去予定なので実質満室=再生完了とすると3部屋です。
繁忙期に水漏れまつりで入居者さんにも迷惑をかけることになってしまいましたが、ようやく次に迎えそうです。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表者 「写真に写っているペンション買いました!笑(冗談です)。ペンション経営もいいですよね。田舎で都会に疲れた癒やしを提供する…どうでしょうか?」 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。