築古にこだわり続けていたら、最近の不動産ほぼ再生案件で最近キャッシュアウトしがちな私です。
キャッシュ投入が必要な案件が多いので、再生案件は長期保有に向きませんね！
でも、どんなドラマがあるかと思うと、わくわくしています。
新築案件も穴場の高収益狙いで散策してはいるのですが、穴場＝家賃が安いエリアも多く建築費があわないです。
築デベコースに走ると良心的な商売ができないと思っているので、今回もシコシコやっていきます。
半分程度が空室の団地マンション
9月末に買取して、１０月からスタートしたのですが今回は総額２億程度。
再生規模がだんだん大きくなってきましたが、最近では「再生費用は自分で用意して」と融資スタンスが渋いこともあるので、推定自己資金投入額は２０００〜4０００万円です。
大幅な誤差があるのは、今回のマンションに不吉な電気温水器が設置されているためです。
中途半端なプロパンガスと電化マンション…古い分譲マンションとかもこういうの多いですが、融資条件の優遇があったのか、光熱費カットとして有名だったのか、特に重要ではないのでここはスルーします。
電気温水器の恐怖
単身用のアパートでよくある電気温水器に関しては、だいたい１つ２０万円〜２５万円以内で交換できることが多いですね。
今回の物件についている電気温水器はバルコニー設置の大きいもので、なんと室内を通らない様子。クレーンを使うしかありません。
屋外用でファミリーサイズになると撤去まで含めてひと部屋４，５０万円かかってもおかしくありません。
不動産投資は家賃収入があるので、代替のことは時間が解決すると思っている私ですが、ここをガス設備に統一することができなければ１千万円以上の足がでてしまいます。
他にも蓋を開けてみるまでわからないのが、この長期放置物件ですから、そういうことも含めての２０００〜4０００万円です。
具体的にこういうのが想定内の最悪ケース
この浴室の状況なんかは、なかなか見ものです。
１階なのに何があってタイルを全部はいだ？って言っちゃいますよね、困ったものです。
結局何が悪いかも発見できず、再度タイルを貼りました。(泣)
続いて、目に見えない状況で、床の補強をするためにクッションフロアをはがしてみるとペリペリっと素材がくっついてきます。
これでは、貼り直したときにデコボコになってしまいます。
通常はコンパネがあるはずなのですが…安い素材をつかっていたようですね。
うまいこと出来なくはないのですが、少々工数がふえます。
長期保有だったり売却するにしても次の人のことを思うなら、自分にそういう物件が回ってきてもいいように、安かろう悪かろうは無くしていきましょう！
満室までの目標
余裕をみて６ヶ月としておきたいと思います。
半年間って見ちゃうと「遅いな」と思うかもしれませんが、下げすぎない適正家賃で、郊外で、早期満室にするのって結構大変なんですよ。
３ヶ月くらいで満室にできると不動産再生の事業ももう少しサイクルを早めることができるのですが、リフォームされている部屋がひと部屋もないことやこれから年末年始というのもあるため、現実的な目標設定です。
数字にしてみたら、月３部屋ずつ決めれば６ヶ月で満室です。
そう考えると楽勝な気もしますが、今２部屋申込み…。
出だしとしてはまずまずなので、入居付けで悩まれている方は乞うご期待。
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