瑕疵だらけの築古アパビル決済(買取)してきました


築古、雨漏り、水漏れ、敷地曖昧、あと7割空室など、色々あやしい案件、面白そうなので買取してみました。

ファイナンスも合格ライン。
ぼかしてかいておきますが、金利1%台・返済年数10〜20年で、数千万規模です。
上手く再生できれば満室になればそこそこ利回り回りそうな案件ですが、改修工事に1000万円は掛かりそうで、改修費用も含めて引き出すことに成功しました。
予定として手出しになるのは募集経費ですが、それだけでも数百万はかかりそうです。

最近は売買市場にキャッシュフローがとれる案件がほとんど無いせいか、再生してきた案件が売れていっています。
この物件も瑕疵と思われる部分をすっきりさせて満室にして・・・しばらく保有して家賃回収したら利回り15%くらいで商品にできたら魅力的ですよね。
融資も厳しくなってきましたが、相変わらずグロスで利回り10%未満の案件が多く、自己資金を多少なりとも投下できないと中々決済まで至らないケースが多い状況のようです。
そんな中なので自己資金少なく且つキャッシュフローがちゃんと取れる案件を作らねば、と築古相手に奮闘しているわけでございます。

中々こういう案件はリスクがあるのでお客さんに最初からすすめるのは抵抗がありますので、自社で実績を出してからということでやっていますが、
しっかり再生できないと次のファイナンスに影響するのでスピード重視で買った次の日から改修工事進行中。

かぼちゃの馬車のようなサブリース破綻問題があるので、中古にしろ新築にしろサブリースの甘い囁きには注意してくださいね。
サブリースはただの保険みたいなもので、サブリースがなくても投資案件として成立するかどうかが重要です。

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