「結婚と不動産は勢いである」というのが私の経験則です。
が、そんなことをいっていると悪徳不動産業者といわれそうなので、２４歳からコツコツ不動産投資をやってきた私の気をつけていることを書いておこうと思います。
その前に、なぜ不動産の購入に勢いが必要であるか、ですが、少なくとも私の経験上、自分が迷う条件のものは必ずといっていいほど迷っているうちに他の人が買っていきます。
迷っているということは、何か引っかかっているが基本は「買おうと前向きな状態」である。
ここでぶれない指標を記しておきます。
ウォッチするポイント
- 家賃設定が相場であること
相場じゃなくても収支が合えばオッケー！
無理矢理高く入居が決められてて、近い将来確実に家賃が下がる場合は、その家賃を考慮してみるべし。
家賃設定めっちゃ大事です。
人口減っている田舎でも家賃さえどうにかすれば入居者見つけることも可能だったりします。
ただ、家賃が下がっても返済ができるか、で見だすと築浅など手を出せなくなるので、妥当な設定であるか、数年での急激に下落しないか、というのが大前提です。
- 収支計画がなりたっていること
借り入れ金額、返済年数、金利、それらから毎月の返済額がわかると思いますが、それらの支払いと家賃収入のバランスですね。
鉄筋コンクリート信者が目先の事業計画書で想定外の税金におわれるという話はよくありますが、これは減価償却年数が長いためですね。
鉄筋コンクリートは確かに返済年数がでるのが最大の魅力で、木造は税金対策しないでもすむような性質であるといえるでしょう。
家賃設定が妥当で収支計画も問題なければ大きなハードルはクリアです。
理想をいえば、家賃が2割以上空室もしくは下落しても耐えれるような収支が望ましいですが、物件の性質によってこれもケース・バイ・ケースになりますので、それを判断するために３つめのポイントがあとでひかえています。
キャッシュフローが多いであろう物件がかならずしも良い物件とは限りませんので、他の収入があって破綻しない人はこの限りではありません。
例えば、土地値があまりにも高いけど小さい戸建てとかたっている→将来戸建てがなくなれば土地が高く売れるとか、そういうのです。
- 出口の想定ができていること
数年後にそれまでの通算した際に、黒字で売却することが可能であるかということです。
シンプルに、キャッシュフローがかなりでる物件である場合、数年後に残債で売却してしまえば黒字だし、キャッシュフローが乏しくても買ったときの値段で売ることができるなら返済ができている分、売却時に利益が一気に入ってきます。
この想定のどちらかが成り立てば大丈夫です。
長期保有しか見ていない方もいると思いますが、少なくともうまくいっている方の物件の大半は長期保有していれば黒字になります。
- 人口が極端に減少していないこと
日本での話にはなりますが、人口が増えているエリアより人口が横ばいもしくは減少している町でも満室経営できています。いや、広告料やファミリー物件で入居が長いことを考えると都心のワンルームより当面の利益は高い場合も少なくありません。
とはいえ、極端に人口が減っている町はそもそも融資も出にくい、規模の小さい大家にとっては恐怖でしかないと思いますので、基準をつける際はそういう町は外したら良いと思います。
ライバルが少ない町での賃貸経営でうまくいくことも少なくないので、この４つ目のポイントに関しては個人のスタンスでもいいかもしれませんね。
それ以外は、オリジナルの条件をつけて良いかと思います。
人によっては、駅から徒歩圏内であること、福岡県内であること、などさまざまな条件を決めている方もいます。
特に関東圏の方は駅から徒歩圏内の条件も多いですが、バス社会が異様に発達している福岡では駅がないエリアに住んでいる人もめっちゃ多いので、極端に誰もが求める条件をとると収支がグッと良くなる可能性もあります。
時代によって臨機応変に変化するべきなので、頑固さはときに捨てるべきですが、基本方針として定めるのは、物件探しの際にも失敗しないためにも有効です。
最低限のポイントをおさえれば、大半の金融機関が提携ローンとかしてなくて家賃相場とか入居率を調査して融資しますから、融資がとおるならGO！
余談ですが、若くて時間と体力のある人はうざいくらいにガツガツしているので上記をおさえていけばまず問題ないと思いますが、そうではない方はもう一つあります。
それは信頼できるかつ能力のある不動産会社を見つけることです。
自分が動いていては本当の意味での投資ではないし、騙されてしまっても元も子もないです。
金借りる力だけあればあとは勝手に資産を増やしてくれる不動産会社を見つけることができれば、もうあとは毎月の報告に目を通すだけうまくいくことと思います。
良き不動産会社の見分け方は、ちょこちょこ悪い不動産会社の話があれば都度書いていこうと思います。
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