おはようございます、今日も恥をさらけ出して赤裸々な内容を書いていきます。
先日、当社で複数棟買っていただいている投資家より「過去最低の入居率で不安」ということで少し面談をしました。
誰しも投資をやっているとタイミングが悪く過去最低の入居率を更新してしまう機会はあるものの、この春でこれまで経験してきてない入れ替わりの多さで原状回復費用と広告料の支払いで収益が圧迫されてしまったこと、その状態で空室率が徐々に上がっていくのではないかと、万が一この状態が続いたら不安だということでした。
ソソグー不動産の管理物件では、コロナ禍ということもあって例年の退去数よりは少なかったのですが、この大家さんにとっては辛い時期だったわけです。
自社でも相当規模の運用をしているオーナー経営者である僕にとってはこの不安はわかります。
何気にもう12年ほど大家をやっているのですが、いまだに入居の決まりが遅いと不安にはなるし、これが規模拡大して大家歴も１、２年程度だとすると、万が一があったら終わってしまうというよくない妄想をしてしまうのはとても理解できます。
ところで、withコロナではやっぱり例年に比べると入居の動きがイマイチな部分は否めず、物件によって影響は変わります。
少しおさらいすると以下のブログ記事で入居の感覚を書いてきていました。
○新コロナウィルスの影響で入居申込が減るエリアが出てきています
学生エリアでも割と入居が決まっているケースもあり、改めて今の状況としては
- ここ数年で強気の家賃設定にしていた市内中心部以外の物件
ここ数年は外国人ニーズが増えていたので、強気だったが今は時間をかけても決まりにくいので条件を見直すことが必要。
- 築古物件・郊外の物件
ニーズはあるが、どうしても不要不急の層が元々のニーズに合致するケースが多いので、時間がかかる。
一方で築浅や福岡市の中心部の物件などは、少し条件を見直せばサクサク決まっていて、立地の強さを感じざるを得ないという印象です。
でも利回りが低すぎて買える人はごく一部にはなります。
ということで、元々苦労していた物件はより苦労しているし、この数年のよかった物件が元通りになったような感覚があり、こういう市況ではあるものの積極的な条件の見直しで、入居に影響があるかを試していっているところです。
最後になりましたが、不動産は残債が減っていっても入居率が下がったり手出しが出ることでメンタルに影響します。
くれぐれも今の相場の中で拡大を目指す新興大家は、キャッシュフローは使わずに蓄えていくことに専念してください。
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