土地の価格は形状や道路づきで大きく変わる

さて、今日は不動産会社でも査定をするときに大きく振り回される、土地の価格査定について書きたいと思います。

土地というのは、結局どういう用途で使えるかによって大きく価格は変わるわけで、どうしても欲しい人がいれば倍の価格でも売れるだろうし、何かの事情によっては半値でも売れないことがあります。

数ある事例のうちの例えばの１例です。

とあるエリアに60坪の土地があったとして、このエリアは戸建用地として売るときに土地の広さはそう関係なく一つの土地は1500万円〜2500万円の価格になるとしたときに、一つの土地として売ると2500万円が精一杯でも、小さい２つの土地として売ると3000万円（1500×２）で売れることになります。

土地の単価で考えると30坪1500万円なら@50万円ですが、60坪2500万円なら@41.6万円です。

土地の形、サイズによっては２つで売れない（できない）土地はたくさんあるわけですが、仮に１宅としても2500万円で売るほうが売りにくいと言う問題も出てきてしまいますから、住宅会社としては実は少し高くても良いので、宅地が多く取れる売りやすい物件を好みます。

それも相まって、サイズを落として単価が上がってしまうことで、その話が広まるとこのエリアは高く売れるといったような話になっていくのですが、それはさておきアパートを建てるときに選ぶのは、60坪でしか使えないけど2500万円で買える土地を選んでやります。

ちゃんと計算すればわかりますが、@50万円もする土地を安く買っている（ように見える）わけですから、評価もしてもらいやすい傾向にもあります。それに絶対にこの土地の価値は上がらないと言うわけではなく、長期的に保有していたら近隣の物件を買う機会なんかによって価値が高まることもありますから、そういう話があるとメリットでしかない買い方になります。

まあ、収益不動産はそれ以上に、入居がつくかであったり、家賃収入-利息=利益となるかが大切なので評価ばかり気にしていると何もできないのも事実です。