相変わらず、営業活動も地味にさせていただいております。
ということで今回も、無事融資通過しました。売主は不動産会社なんですが、「融資通るなら値段下げるけど通らないでしょ？」ということで組み立てて無事承認となったのですが、喜んでいただけるようなことで常識をくつがえすというのは、気持ちのいいことです。
さて、言い方が悪いかもしれないのですが、金融機関は使い分けがとても大事です。今回は金利が高い金融機関を利用することになったものの返済年数も長くキャッシュフローもでる、とまあスルガ銀行を彷彿させるような内容となっています。
こういった金融機関で借り入れをしたときにどれくらいの運用益が残せるのか、キャッシュフローの運用をどうするかもあるので単純には考えられないものの、単純に考えてみます。
とりあえず、入れ替わりなどのロス・コストも想定し、利回り換算して3％くらいは収益力が下がると想定します。そうすると表面利回り7%の物件を4%の金利で購入してしまうと、買う意味がないということになります。
このときは、土地の値上がりを期待するしかないわけですな。
不動産会社のように物件を仕入れて何かしらテコ入れし、商品価値をつけることができるならば賃貸収入での利回りは関係ないのですが、賃貸収入益と金利のはざまで利ザヤを稼ぐには、これではどうしようもないということになります。
満室想定で、さらに家賃の下落がない想定の新築案件を5%とかで買うので、いかに生命保険の変わりだと言われたところで、家賃が下がったときに表面利回り4%とかになってしまうと、どう金利が低くても利益ほとんどありませんよね。しかも価値は落ちますから、頑張って返済しても一緒に価値が落ちては意味がない、と。
ということで、本件なんかもこの利ザヤはでる想定の案件にはなっているのが前提、しかも返済とともにある程度物件の価値が下がることを見込んでも、半分くらい返済が終われば残りは土地値だし、売るときはもう少し高くは売れるでしょう。
キャッシュフローが万が一なくトントンになってしまったとしても、そこからの返済は実質含み益がでるわけですから、こういう案件をしないといけないと危険です。
リスクがまったく加味されていない表面利回りの計画は、生命保険の代わり程度の手出しではすまなくなるので、最悪の想定でもどうにかなる、程度の案件にトライしていきましょう。
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