大家業において努力は実る?!そのリアルとメソッド。


よく、不動産業は努力すれば、そのぶん成果がでるとかネットで見かけます。

同様に、家賃を下げないと何をしても変わらないというような大家の記事もみますので、取り組んできたこれまでの結果をお伝えできればという今回の趣旨になります。

努力はすべからく実るもので、この不動産賃貸業においても同じことがいえます。

賛否両論があるのは、限界があることどうしようもない部分があることです。
限界というのは、日数(努力すれば空室が即日決まるかというとそうではない)と賃料(あまりにも不適正に高い賃料では難しい)があります。

でもたまに奇跡的に高い賃料で内容で決まることがあります。それは生活保護者の手当上限額であったりした場合です。
通常は騙されてもいない限り法外に高い賃料で入居するお馬鹿さんはいません。

日数の短縮は言うまでもないですが、偶発的な出会いをのぞいて、ノウハウにするようなパワープレイで決まるようなことはないということです。
決まる時は空室が空室予定の段階で決まります。

努力すれば実る!その内容。

さて、そんな中実る努力とは。

  1. モデルルームないしはホームステージング
    これに関しては、あまりこの業界に明るくない方だといまいち想像つかないかもしれませんが、部屋を見たときのイメージが格段に変わります。素人もプロも「そんなかわらんよね」って気持ちになってくるんですが、実際効果あります。照明の有無ですら効果があります。

  2. リフォーム(DIY)
    お金をかけることを努力というくくりにいれて良いか悩みましたが、これはも効果あります。まず清潔感の無い部屋、暗い部屋は内見にいった瞬間候補から外れていることもあります。DIYでお金をかけず時間をかけても良いですが、往々にして高所得と言われガチな人は本業にフルコミットしていたほうが時給高いと思いますので、投資が業務にならないように・・・。趣味の延長なら口出しすることでもないんですけどね。

  3. 業者まわり・挨拶
    仲介の営業マンが認める場合に限り、有効です。要はどんなにしつこくプレゼンしたところで、営業マンの感覚で決め物だと思われなければ割と記憶からすぐ抹消されます。悲しいことに頑張りすぎると記憶には残っても「しつこいからちゃんと大家を管理してください」と影で言われたりします。なにより、賃貸営業マンは薄利な中やっていて多忙です。決まらない可能性が高い物件には案内にいきません。まずは案内したくなる条件にすることが大事。

  4. 審査条件の緩和
    生活保護がOKとか、外国人もOKとか、高齢者OKとか…言い出すと、無職、逮捕歴有り、それなりの保証会社の審査に通らないなどありますが、普通にいきていて「日本にそういう人がそんなにいるわけないだろうが!」とお怒りをいただくくらい、条件を落とせば割といます。管理会社が古い体質すぎて大家がOKでも管理会社がNG出していることで決まらないケースもあります。

  5. キャンペーンをおこなう。
    初期費用が安くで入れるとか、自転車プレゼントしますとか、色々ありますね。キャンペーンではありませんが、大家さんによっては誕生日にプレゼントを送るというような方もいらっしゃいます。

  6. 家賃を適正にあわせる
    家賃を高くきめると売却のときに多少有利になるので、それもあって高く決めたがる方もいらっしゃいますが、割高で入居している物件は退去も早い傾向にあります。長期保有を考えた場合は、退去のコストを考えればはじめから相場にあわせた賃料のほうが無難だったります。

  7. 条件などで特別感をだす
    すでに普及してきましたが、ペット可にするなどがこれに該当します。女性専用であったり調べればこの手のものは結構ありますが、限定とうたった以上絞れば絞るほど当たらなかった時は悲惨です。やるにしても人口が多い都市圏がよいですね。

ここからは大家のみ編です。

  1. 管理会社を変更する。
    この商売やってて自分でいっちゃった!
    でも、これすごく大事です。誰かの紹介だから…とかで空きだらけの物件を放置しないでください。
    管理会社で結構変わります。変えるとき指標は、自分の考えとあっているかどうかで良いかと思います。
    私は自分だったら設定でやっているので、こだわっているというほどでもないですが、かならずおさえたいと思っているのは、入居者を大事にすること、工事のコスパ、入居付けの強さ、です。大家さんによっては長話を聞いてくれる(話し相手になる)ことに重点をおいているような方もいるくらいです。
    今は、どういう不動産会社かインターネットで調べれば大体わかります。情報がないところも、そういう情報が無いことも一つの情報ですからね。

どうにもならないこと

これに関しては、冒頭で書いたとおり多くはありません。
まとめると夢を描いた思い通りにはならないということです。

お部屋そのもの、管理会社、仲介会社、大家、入居者…これらが噛み合わないと思い通りにはならないので、理想が高い人は苦しむ可能性があります。取引先も部下も思い通りにならないのと一緒で、トライアル・アンド・エラーでやっていけば効果はでますが、ストイックすぎる人はもどかしく感じてしまうことは多いと思います。

空室はストレスですが、不動産投資をするなら自分も相手も責めずにやっていくことが大事です。
規模が大きくなった大家さんがたま〜に不動産会社を作ったりする人がいますが、大家業ではなく不動産仲介や管理でお客さんと取引を増やしていくのはあまりおすすめできません。

色々ありますが、それまでは自分の物件を決めることに必死だった人がそういうことをするとうまくいきません。
うちは自社グループ所有・自社グループ管理で実験や好きでやっていますが、自社<顧客で優先するようになっています。
なぜなら、私が空室が続いてもしつこくないからです(笑)
ただ、自分を含めた大多数の大家の役に立つ方法をテストできる場所にしています。

商売ってそんなものなので、トライアンドエラーを繰り返しながら思い通りにならないことにカリカリせず取り組んでいけば必ず効果はでます。

家賃が適正から数%程度しか高くないならやり方次第で埋まる
それが私の答えです。

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