小規模大家はキャッシュフローに手をつけてはいけない。『不動産投資の心得』


失敗する、もしくは失敗したような気持ちになる大家のほとんどがキャッシュフローに手を付けてしまった人です。

私の会社を含めた過去の経験上、赤字で不動産投資を終えた人という人は現状いませんけれど、長期入居のお部屋がいくつも一気に入れ替わったレアケースなどで一時的に赤字になったりする人はいます。まあ、このあたりは自己資金を投入して購入している前提だと、そもそも赤字スタートなので中・長期的に保有していくか、売却するまで本当に投資が成功したかもわからないわけです。

収支がそれなり以上で成り立っている物件をそれなりの規模以上で運用し、それなりの資金調達内容で借入している場合は家賃収入を多少生活費にあててもお金が黙ってもたまっていくようになるのですが、小規模でしか運用していない大家の場合はこうもいきません。

小規模だとキャッシュフローを使わないほうがいい理由

家主業以外に太い収入源や資産がある場合を除き、キャッシュフローに手をつけるとジリ貧コースが待っています。

具体的には

  • 借金があるのに現金が少ないと買い進めることができない

積算評価が大事という声も多いですが、実際のところ評価以上に以下に現金を持っているかを見られる側面は強いです。なお、お金があれば評価が低くてもいいわけではありません。あくまでも金融機関の評価しやすいポイントですね。

評価があると与信の既存をしなくていいので、あるにこしたことはないですよ。

  • 突発的な出費に耐えられない

分割などのサービスはありますが、一括で払いたいのに払うことができないという状況は、いろんな場面で自身を不利にしていきます。

お金に余裕がないことでバリューアップどころか、原状回復することも後ろ向きになります。

また、まとまったお金がないということは、売らざるを得ない可能性もでてくることになります。

キャッシュフローとは

投資をした手残りのお金のことをキャッシュフロー(CF)といいます。

1000万円投資して税金効果(支払い)も含めて30万円現金が増えたならば、キャッシュフローは30万円です。

今回の内容を逆の視点で考えていくと、不動産からのキャッシュフロー、本業やサラリーも貯金していくと、金融機関の評価も高くなる上に現金があればローン特約付きの弱気の交渉もしなくていいようになります。

本来貯金を推奨するようなスタンスではないのですが、こと不動産投資の購入フェーズにおいてはこのお金があなたの信用になりますので、歯を食いしばって当初は貯めていくことが大事です。それを繰り返していくことによって雪だるま式にキャッシュフローが生まれるようになっていきます。

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