不動産管理のPM・BM費用と売買時のしがらみ


年々できることが増え、ビル企画販売の高利益モデルで拡大していた会社が、融資が厳しくなったことによって雲行きが怪しくなっています。

一方で企画販売もしようと思えば出来るんですけれど、中々参入が難しい状況です。
それはまた後日、じわじわ資金繰りが悪化している会社の話をするときにでも少し触れようと思います。

今回は私のクライアントの中でも、一流と言われる部類の人からの相談というか、紹介での出来事です。

その紹介があった人(以下Aさん)が企画販売系の会社のお客さんで売却活動がイマイチスムーズにいかないということで、資料をみたらPM契約及びBM契約(物件清掃含む)を現管理会社と締結(契約内容やPMフィー・BMフィー詳細は現行維持)と書かれていたのです。

不動産管理委託の際に必要な「PM費用」とか「BM費用」ってなに?

数億の物件なんですけれども、蓋を開けてみたらしっかりお高い管理料とお高いメンテナンス費用が入っていて、そもそもキャッシュフローはほぼないような状態でした。

管理変更だけで月に5万程度は手残りが増えそうなんですけれど。

管理会社変更による金額差が出せるように簡単なシュミレーションを作りました。

Aさん:「まあ返済すればそのうち売れるし。」

おおー!キャピタルゲインがでるまでじっくりまてる余裕…さすが一流つながり。
確かに、市場的に条件が悪い物件ではなく、立地が良くて賃料も下がらないし、そのうち返済がすすめば利益はでるような物件です。

※そもそも47年耐用年数のRC造で30〜35年返済で組むわけですから、10年経過しても30年〜35年融資で新築に+αの利回りで購入する人はたくさんといます。

条件は相場に近いのに引き合いがこない

相場に近い物件なのに引き合いがきていない(交渉などもきていない)ということは、他になにか問題があるということですね。

  • 具体的に売却活動をしていない。

放置はどうやらしていなさそうです。

  • 情報の囲い込み。

得意な物件ならいくらでも抱え込んで売ってしまっていいと思うんですが、新築企画専門でしている会社は基本、買主と売主の立場しかしないので、結構中古仲介は苦手だったりします。

  • 条件付きのせいで他の会社が売りにくい。

それってどうなの!?管理条件付きの仲介がふえています。

諸条件を調整できるならばまだしもで、数億規模の物件で高い管理料と高い清掃費用などがかかると、ただでさえここ数年のビル経営の利回りは低いので、買いたくても収支が見合わなくなるのではないかと思います。

しがらみ

手数料減額だったり、管理コストの削減だったりで提案しようと思っていたんですが、どうやらAさんは新築企画販売の社長と10年以上の付き合いだそうで…

私も言いにくいので、深くは突っ込んでいないのですが、人と人のビジネス要素が強いこの業界、まだしばらくはこういうことが水面下で起きていると思われます。

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