土地貸し系の収益物件の検討と、そのメリット・デメリット


こんばんは、コロナチャンスもあるのか、ようやく社員が少し多いという水準まで増えてきました。

これで時間と共に成長していけば、これまでルーティンに追われていた状態も一部は解消されて付加価値の高いサービスだったり事業などに着手していけそうです。

どうにも業務量と人員数のバランスがちょうど良い場合、利益は出やすいのですが、誰かの退職に伴って影響が大きくその懸念でイマイチ指導・教育を甘くしてしまいがちです。

でも、その状態というのは会社のレベルが上がらないどころか、場合によっては下がるし、そうなると顧客からの不満も高まり、それによって社員もストレスを抱えるし悪循環になります。

僕はもともと歯に衣を着せぬタイプだし、うまくやれないと経費が増えて苦しいだけなのですが、状況の転換に併せてまた一皮向けていきたいと思います。

なお、おかげさまで営業社員はまったく足りておりません。お客さんの奥さんすら経理で採用した隠し事のしない(内部情報バレバレ)ソソグーに共感できるかたがいましたらぜひお声かけいただけると幸いです。

借地系の案件のメリット・デメリット

さて、ちょっと変わった案件の買取を検討していて、いわば土地なんですけれども借地料が入ってきている案件です。

あまり表には出てこないイメージはありますが、ロードサイド店舗など好きな人は好きな案件です。

良い機会なので、簡単にメリットとデメリットを説明しておきたいと思います。

メリット

  • 借主が安定していれば取りっぱぐれず長期間に渡って安定した収益を得ることができる

  • 運営におけるランニングコストが建物に比べると低い

  • 貸す相手がアタリだと50年〜100年間にわたって稼ぎ続けるし、建物のように劣化しない

  • 土地値程度であることがしばしば

資金力があって、長期にわたって運用してもなんら問題がない人はアパート経営などより遥かに安定した経営ができます。

まるでサブリース状態ですよね。

デメリット

  • 資金調達をする場合、原則借入期間が短い

  • 貸主の希望で解約できないが、借主が倒産などして窮地に立たされる可能性がゼロではない

  • 利回りが低くキャッシュフローは期待できない

メリットの一方で、融資が前提の場合は参入障壁は高いといえます。

駐車場投資などを検討したことのある人もいるかもしれませんが、それに近い案件となります。

また、万が一契約が早々に終了することになったとしたら、すぐに新しい借主が出てくることは少ないので、いくら土地値程度であっても100ゼロで規模が大きい場合は、二の足を踏んでしまう可能性がありますね。

まあ、今回は地方の案件で土地は広くても決して大きくないんですけれど。

今回ちょうど買取依頼が入ってきていていますが、底利回りだけど土地値なんです。

このまま契約が続く場合でも良し、解約となった場合でもアパートなどの建築用地にできそうで、これまで借地権の物件は買取したことがないので、一度経験としてもやってみたいと考えているところです。

もしチャレンジすることがあれば資金調達についても書いていきたいと思います。

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