【不動産投資Q&A】木造で準耐火構造とそうでないものは、コストを考えるとどちらがよいか。


木造とそれ以外ではなく、木造の中で準耐火構造かどうかに焦点を合わせていきます。

劣化対策等級というものもありますが、ここではメジャーでかつどうせ費用をかけてやるならば準耐火のほうがいいと思っているため、新築木造を購入する時に費用をかけて準耐火構造にするか、なにもしない普通の木造にするか、という内容です。

結局人それぞれ

考え方は人それぞれなので、一概にどちらがいいというのは言いにくく、あくまでも私の意見として以下は書いていきます。

融資の事情もあってケース・バイ・ケースなことが多く、あえていうならば私は準耐火構造かどうかは気にしない=準耐火構造でなくて構わないので物件が安いことを選びます。

私がそう考える理由

いくつかあるので、根拠も一緒に書きます。

  • 築年数が経過して古くなると、あと何年組めるとかが関係なくなるため

築15年とかになってくると、もう最初の効果は大して効果ありません。
仮にここから15年組めると言われたところで、築古でも15年以上組む実績があるので、金額が下がるにこしたことはないという話になります。

  • 法定耐用年数が延びるわけではないため

これは言葉通り、木造の場合は22年間で資産としての価値が税法上でなくなってしまいます。
実際は価値があるものの、こと融資を利用する不動産賃貸業に関してはここはシビアです。

  • 準耐火構造かどうかでの入居の差別化を現状図りにくいため

家事になっても燃えにくいことはなかなか入居者に訴求できないポイントです。
そんなに心配する人は、鉄筋コンクリートにいきますよね。

  • 一部の金融機関では構造に関係なく木造でも30年(以上)の融資も狙えるため

新築の木造、非準耐火構造でも30年の返済年数が組める金融機関もいくつかありますので、この効果を実感できるのはピンポイントの金融機関に限定されます。

やはりこういうことで価値を提供するのは物件が高くても売ることができる、ブランド力のあるダイワハウスや大東建託などに限られてきます。

上記からわかるように入居者にとってバリューアップに繋がらなければ、よほどキャッシュフローを求める人以外はあまり理由がないということが大きいです。

キャッシュフローはみんな求めるところであり、やりたいところですが、売る時にその価値が反映しない可能性があると考えるとこれは悩むところです。

本業の収入がある程度あり、このキャッシュフローに依存する必要がない人は、売却時に大きいお金が残ったほうがいいに決まっています。買い進めるにはキャッシュフローも大事ですけどね、どのみち新築はキャッシュフローは出にくいのでさっさと5年〜10年くらいで売却してキャピタルゲインを狙うのは一つの戦略です。

いずれにしても返済年数を長く借りたら英雄みたいなノリもありますので、自分の投資スタンスを徹底することですね。

これはあくまでも準耐火構造によるメリットを現在の金融機関のスタンスから考えていることなので、将来的には変わっている可能性がありますので都度考えていきたいと思います。

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