不動産投資で返済年数が伸びる条件と、物件の良し悪し。


築40年代の物件で融資を25年引っ張ったことで話題の当社です。

まぁ物件によっては他でやっている不動産会社もあるかもしれませんけれど、なかなか難しいんです。

信用組合や保証協会などの利用で長期になりがちではありますが、15年以上のハードルは結構高いです。

ちょうど別件でも25年返済が上手く通らなかった、という話が営業から上がってきたので、こちらそこに焦点をあてたブログ記事です。

長期の返済を出す方法とそれが難しい理由

多くの金融機関では矛盾したことをいってきます。

それは短期で返済することができる物件なら長期返済してもいいですよということです。

残っている耐用年数範囲では収支が合わないから、長期返済での依頼をしてるんやで?

短期では回らない、でも優良な条件(資産価値やメンテナンス状況など)を武器にしてのぞむわけですが、ほとんどの金融機関では短期で返済できるなら理由をつけて長期返済で稟議をあげる、という話をしてくるのです。

ということで、耐用年数にあわせたほど収益性がるような物件はほぼなく、多くの金融機関では、長期で返済期間を組むことは難しいということになります。

土地の資産価値がそれなりにあれば、長期ではなく短期・中期であれば組み立てることはできるんですけれど。

融資期間が長期組める一部の金融機関

一方で少数である一部の金融機関では、立地もそれなりによく、それなりに資産価値があると利回りが低くても長期の返済期間がくめる場合もあります。この条件を満たさないと長期が組めない、というわけではないのですが、少数の中では割が多いと考えています。

このときの理由はそのままで、資産価値があり価値が担保されているためで、利回りが低くても?!長期返済が組めるので、一定のキャッシュフローを確保しつつ、数年後には買った金額のままで売却という出口もとれます。

一般的にこういうケースで長期にもっていくわけですが、お金をためていきたい会社員の理想論でいくと資産価値もあるけど収益性もそれなりにある物件で長期返済することが好ましいです。

上手く組み立てることができるケースもあるんですけれど、それが難しいことがあるということが、掴めるようで掴めない塩梅です。

長期返済を組むためにお願いした金融機関で資産価値があるけど返済年数が短い…。

お客さんでも私自身の購入のときにも経験したことがあるのですが、長期間の返済になる条件はいつもだったら満たしている、そういうケースでおきます。

違いは、その物件の利回りが高いことと、購入者の既存キャッシュフローが良いことです。

ようは、長期間の融資を出さなくても返済出来るでしょと、そういうことになります。

いや、出来るんですけれども・・・たくさんキャッシュフローをだしてそれを運用するのが投資家ですけれども・・・。

金融機関「早く返済すすめて、お金が欲しくなったら売ってください」というコメント(泣)。

多くの金融機関の例で書いたケースとは真逆な方針ですけれど、金融機関や担当者、支店長によってここまで差が出ることがありますので、一概に返済年数が長い、長くないだけで物件の良し悪しをはかることは出来ません。

目先のキャッシュフローがまったく必要のないキャッシュリッチな人たちにとっては、低金利で短期で返済するのがベターだと考えられますし、本人のおかれた状況とマッチしているなら、返済年数が伸びないからといって駄目な案件ともいえないのです。

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