小資本・築古ボロ不動産投資は、わずかな範囲や小額の施工でイメージを変える。


先日公開していた団地マンションの再生プロジェクトの物件に関連する話です。

外壁はそんなにボロというわけでもないのと予算の都合上、全体の施工はできません。

とはいえ所有者かわって生まれ変わるよというメッセージやパッとみた瞬間的なイメージを少しでもあげたくて、部分的にすることにしました。

これぞ本当に部分的な施工。

ここだけで意味あるの!?と思いきや、物件にしろ人にしろ見た目はこういうポイントの積み重ねです。

エントランス周りだけやったり、建物の前面のみを綺麗にしたり、物件によっては室内だけリノベをして外壁はボロボロのままだったり、色々とありますよね。

貧乏というと角が立つので、小資本と表現していて、金融機関の融資で外壁部分も一気にでればやってもいいのですけれど、資金計画的に一気にするのが厳しいケースの場合は計画的にやるのが有効です。

満室までどうにかもっていけば、そのあとのバリューアップはキャッシュフローを使って年間50〜200万円ずつやってもいいわけですし、保有物件が大きくなってくると他の物件が回っていれば一気にすることも可能になってきます。

話しは少しそれてしまいましたが、大家業としての収益に手をつけなければ、新しい物件を買う資金を生み出せつつ、大規模修繕の計画的にしていく資力もどんどんたまるという雪だるま式の生のスパイラルにのれます。

あえていうなら、土地値系の物件はキャッシュがたまりにくい傾向にあるので、どこかで売却してキャピタルゲインを得るのがベター。

話しはもどり、本音をいえばもっと夢のある再生をしたい(泣)。

今回の再生物件も本音をいえば、どこまででも綺麗にして再生会社としてのイメージアップもかねてやっていきたいところなのですけれど、ベンチャーながらに利益出すには現実路線をみて絞っていかないと、この規模になると全面改修工事で2、3千万円は飛んでいきますので、今じゃないな、と。

本音をいえば手元に現金はあまり残さずガンガン投資に回したいのですけれど、ガンガン借り入れすることを考えると金融機関からの評価を気にすることになり、流動資産(現金)の保有率は大事です。

うちのようにする必要はないと思いますが、少なからず買い続けて行きたい人は、黒字必須です。

もっとも、そこまで拡大思考がない場合はせっせと現金突っ込んで利回り良くしたほうがいいです。

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