不動産投資家必見!2018年の入居需要の調査結果がでました。


賃貸住宅新聞がとっても役に立つ調査結果を公開してくれています。

保存版として見返せるように記事をフォーカスして現場意見を入れていきます。

駅からの距離VS部屋のグレードやデザイン

この統計は、究極の二択といえるのではないでしょうか。

住んでいるエリアにもよると思いますが、福岡はファミリー層はそこまで駅徒歩距離を気にする人は関東に比べると多くありません。

福岡ではバス文化が形成されているからですが、これはいつも関東圏の方には驚かれることです。

そういう話をしていると、多くの人は駅徒徒歩距離を重要視するのではないか、と捉えがちですが、今回の結論は興味深いものです。

駅の距離よりも間取りやお部屋のグレードを重視するという結論が出ています。

この統計は大変興味深いですね。
多くの人が立地重視で、都心部により狭く、便利にビルを建てる合戦をしてきた状況が今なわけですが、そんな狭くて窮屈な思いをするよりも、より自分のこだわりを賃貸に反映させたいという層が増えているということですね。

フリーランスなど、働き方や働く場所に縛られない世の中になっていることも、こういう背景を助長しているのかもしれません。

郊外で高入居率を保っている当社からするととってもポジティブな情報です。

この設備があれば家賃に反映できる!

賃料を下げたくないどころか、お金をかけたら賃料をUPしたいのが大家の願いですので、これも重要な情報です。

ありきたりの情報から、新しくこれからの時代を示す情報もあります。

王道のインターネットはもはや言うことはありませんが、高齢者狙いのアパート以外はいれておきましょう。
大家の負担は1000円程度で入居者の3,4000円の負担がまかなえるわけですから、半分の人にしか訴求できないにしても損することはないです。

家賃を上げるということに囚われてしまうと中々上手くいきませんが、家賃を下げたくないという視点でみると長期保有前提の投資家としては、入居率もあがるし導入しやすいのではないでしょうか。

ほとんどの情報はありきたりな情報ではあったのですが、1つだけありきたりな情報の中で今まで台頭してこなかったものがランクインしていますね。

そう家具家電付きです。

これは、大家にとってはちょっとネガティブな側面もあるようにみえます。
家具家電を求める人って引っ越しを頻繁に繰り返す人も少なくはないので(引っ越しの初期費用を抑えたいだけで、長い人もたくさんいる)、少なからずミニマリストやノマド的な生き方をする人が多くなってきた可能性がありますが、こうなってくると大家にとっては短期入居のリスクから戦慄してしまいますね。

福岡に関していえば、当社も管理物件には家具家電レンタルサービスもやってはいるのですが、そこまで利用者が増えたような印象はありません。

これからくるのかもしれませんが、体制は整えていますので管理を任せて頂いている皆さんはご安心を!

一番大事な「これがないときまらない」設備

築古を買っておられる皆さんには耳(目)の痛い内容です。

どこのハイスペックマンションなんだ、と言いたくなる設備ばかり。(泣)

築浅、新築のオーナーはまぁ余裕でしょう。
足りないものは地道につけたしていきましょう。

うちもそうですが、分割対応可能な会社と取引すれば、長期的な物件価値向上しつつ負担感もそうないので安定した経営もできます。

築古オーナーに関しては、、、モニターフォンやインターネットフリー、照明設置など、低コストだったりどの物件でも可能な内容を地道にしっかりやりましょう!(泣)

築古は諦めている古い大家もまだまだたくさんいるので勝機はありますぜ。

今後の展望と方針

色々と調べたり、実際に不動産経営を始めた方は分かると思いますが、まだまだAD(=広告料)というグレーな仲介手数料のような成功報酬がたくさんもらえる物件が、決まっています。

これは、 お部屋の内容ということではなく、まだまだ仲介会社の営業マンの勧める物件に入居するという傾向であることがわかります。

この流れそのものが完全になくなることは考えにくいですが、かならず少なくなっていきます。

賃貸業界も、悪徳不動産は淘汰されて、部屋のポテンシャル(家賃だったり設備だったり)の要素が大きくなっていくということです。

AD(=広告料)を積み上げて無理矢理高い家賃で入居を決めることも、どんどんできなくなっていきます。

そういう状況になっても高入居率を維持していくには、やはり5年10年スパンで物件のバリューアップを行わないといけません。
100万円かかることも15年周期だと考えると、月5500円程度ですから、こういう負担が多少なり増えたところで、返済がちゃんとできていけば、完済しても売却してもどちらも最高です。

欲をださなければ家賃さえ下げれば入居者は当面つくとも思いますが、すべてをADという選択はロングスパンでみると何も残らない広告費用なので、一部は設備投資をおこなっていきましょう。

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