【不動産管理は大事】あのボロで管理ずさんでどうしようもなかった、再生物件がついに…!


入居率の足を引っ張っていた再生物件、ようやく兆しが見えてきています。

瑕疵だらけの築古アパビル決済(買取)してきました。で書いた物件です。

この記事、少し前に書き溜めていたものを公開しているので、時系列的には兆しどころか公開される時点ではもっと入居率があがっています。

この手のかかる再生物件が埋まってきたのもあって、入居率が95%以上に戻ってきています。

再生に時間がかかった要因

不動産の再生は短期間でやろうとすると、立派なプロジェクトとなります。
小さい規模でやっているとごく一部の人だけやる気を出せば問題ないんですが、それぞれの部署にチームを抱えて動くようになってくるような規模感だと、それぞれが認識していないとそのプロジェクトがじぇんじぇん進まない・・・。

これまでは再生案件は私の采配と実務も自分でやっていたので、その感覚のまま他部署に依頼した私のマネジメントミスです。
再生には体力もいるので、時間をさけない投資家の場合は少々危険がともなうので、この記事をみて再生をして見ようと思う方はくれぐれも注意してください。

工事部署と管理部署の連携ミス

入居を決めるためには、通常1部屋でもきれいな部屋を作らないといけません。

工事の部署は通常予算を極力抑えて工事をしようとすることを考えます。
予算をおさえるためには、通常を新築でも中古でも似たようなものですが、施工すべきたくさんの部屋をまとめて施工していきます。

例えば、最初に大工工事を入れる→床の張替えをする→塗装をする→クロス張替えをする…などを一部屋ずつするのではなく全部屋足並みを揃えて一斉にやっていきます

結局、予算をおさえて行うように指示出しをしていたため、こういう施工フローになってしまった(泣)

この時、管理部署というよりは募集を急いでやるべきだったのに、そこを体感していない工事部署の社員がそこを強く訴求していなかった(伝達していなかった)ので、まさにここが私の最大のミスということになります。

今はその工事部署の社員もこのなんともいえない塩梅を体感したので、当社に再生をご相談いただく場合はご安心いただきたい。

しかも期日・予算オーバー

なにが大変だったかって、想定外の大工工事の多さ…。

全部屋の畳をフローリングにかえていく工事を想定していたものの、雨漏りや水漏れにより大工工事が想定以上に発生しました。
うちの会社は少なくとも現状では、空室時の原状回復工事が多いものですから、おさえている職人のうちの大半はクロスや電気工事などの職人で、大工は少ない(大工自体が市場に少ないのもある)のです。

そういう背景もあって単価の低い大工で他の工事の兼ね合いなどで都度待ちながらやっていたのもあってのびのびまでだったわけですな。

そのズルズルが恐ろしいことに約三ヶ月です。

全体的にほとんど仕上がってるんですが、ほとんど仕上がってる代わりに1部屋もちゃんと終わってる部屋がありません(泣)

色々な事情はあったとはいえ予算があがったとしても1部屋だけでも先にやるべきでした。
自社案件だったので、もう社員ふくめて良い勉強になりました。

予算に関しては、当社の人件費など含めず想定していた予算+20%くらいオーバーしましたね…結果的に買取した金額と同じ額くらいの再生費用がかかってしまいました。まぁこれもドMになって醍醐味と思っています。

あげくの果てには管理もずさん

以下の記事でかいていたことですが、提携していた現地の管理会社がずさんで数ヶ月で入居ゼロ部屋という奇跡をおこしてくれました。

ずさんな管理会社と業務提携して失敗しました。

改装が終わっていないからという理由だけではないはずなので家賃なのか何がダメなのかという話でにいたっても、「改装中だからそもそもダメでしょ」といった様子で、一番頼もしいというはずで数社のなかたどり着いた自信の提携先のはずが…

自分できめたことですからね、自分でケツをふこう。

ラッシュ始まる

急いで1部屋だけを仕上げるようにしたのは言うまでもないと思いますが、時間もないため仕上がる前の段階で、ホームステージングを実施→360度カメラで写真撮影→ツアー作成→一眼レフで写真を撮影→即日インターネット公開→次の日には近隣の不動産会社に画像・写真を持って挨拶回り

ちょうどスタッフのタイミングがあり数日でざ〜〜〜っとやることができました。

そこからというものどんどん入居が決まり20部屋以上あった空室が2ヶ月強で残り6部屋まできました。パチパチパチ

細かいことを言い出すと、現地に行った時に色々入場決まらない要因を排除したり、仲介会社が案内したくなるポイントであったり入居者がちょっと喜ぶであろうものを設置したり、細かいポイントがたくさんある訳ですが、何はともあれ決まってよかった。

繁忙期も終わって、むしろ引越しする人が少なくなっていく中、このような状況になってるのは大変喜ばしいことです。

物件の再生などは時間も予算もかかって負担も大きいです。
いかんせん早く満室にしなければ空室の家賃を自己資金から補填していくことになり、最終的に満室になったとしても単純に自己資金が減ったものは返ってこないので、機会的損失はとっても大きいです。

空室で悩まれている方はもちろん、再生案件に着手してみたい方は予備費をとっておこう。

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