大きく資産を増やしている人がやってきた多棟買いスキームについて書いておこうと思う。


スマートデイズのかぼちゃの馬車の詐欺的な問題とTATERUの改ざんもあり不動産業界は変化を求められている。

水戸大家が廃業したということで、ボロ儲けした背景にあった多棟買いスキームについて、簡単にできる状況でも無いということで(出来る状況で私が推奨したからなどと言われると困るためこのような言い方をしています)少し世間に情報公開しておこうと思う。

水戸大家のセミナーにいったり、その他でもこのメソッドを知っている人はしっていると思うが、これがあったから拡大した大家さんが増えたと言える。

多棟買いスキームとは

さて、改ざんが話題になっているが多くの業者が改ざんも同時にしつつこの多棟買いを実施したと思われるが、なんせスルガ銀行などは購入価格の自己資金10〜20%の事故資金が必要なケースが大半であり、メガ大家といわれる10億円規模以上の大家を生み出すためには1億以上の現金が必要なわけで、流動資金を1億円以上もっている会社員(ましてや若い層はなおさら)はほとんどいないわけである。

もっともここでは、改ざんして購入する手法については説明することもないと思うので、省略することにする。

自己資金などのハードルをどのような方法であったとしてもクリアした場合、次の課題になるのは借入額となる。
会社員は借金しやすいという話はどこでも言われているがこれは事実で確かに借りやすい。しかし、それは1,2億レベルまでの話であって、平均的なサラリー(500〜1000万円)で考えると1,2億の借入があれば十分に多額と言われがちなラインになる。

これを回避するためのスキームが多棟買いスキームだ。

回避する方法は、ずばり言わないということだけで、不動産を買ったことを知られていないうちにどんどん買ってしまうというわけである。

同時進行ですすめていくことで不動産取得時期(および借入時期)をよせていき、借金が大量にあることをばれないようにしていくというのがここのミソになるが、審査の過程で怪しい動きをしているのは金融機関もわかってたりするので、ここに書いているとおりにしたのに失敗したとか言わないでくださいね☆

1法人1棟スキーム?

1法人2棟でも3棟でもいいが、急いで買うといっても良い物件がない中で一気に買い進めるのは至難の技。

そこで、多棟買いをスローペースでも実現するのがこれから説明するこのやりかた。

法人を一社つくって、その会社Ⅰは金融機関Aと付き合い、別の物件を買う時はあたらしい会社Ⅱ社をつくって、金融機関Bと付き合い、別の…という形でやり、会社という別人格を複数つくっていく。
この時、金融機関であるAもBも○も△も…いずれも別の会社のことは知らないままという状態にしておくことになる。

もう買うことがすべてと言わんばかりのこのやり方…推奨をするかどうかは別として個人的な見解としては「やりすぎは無意味」ということは伝えておきたい。

推奨していると思われるといけないので、悪いことするとこんなことになる可能性があるということもしっかり記載しておいきましょう。
1法人1物件スキームという「禁断の果実」の歪み

そもそも無い袖はふれないのでここまでの話は聞いたことはないが、下手なことはするなよという牽制ですね。
何よりスルガ銀行とかで望んで改ざんした人たちは山のようにいますが、一方的に責められているスルガ銀行…。
消費者つよすぎ。

不動産投資の規模を急速に拡大する方法

それなら投資家たちが、見積もりとって業者を叩いて、スペックあげて・・と時間かけて膝詰めで交渉して出来あがった渾身のアパートを、彼らの利益が乗るとは言え、パクっと頂いた方が普通のサラリーマンはラクで安心です。

この人のことは知りませんが、不動産業者じゃない人の意見なら安心と思う人が一定するいるので、こういう投資家仲間でやりましょう系の搾取する人も結構危険です☆

どちらかというと、苦労して再生した案件をときに原価か赤字でも叩かれても売却することすらある(資金繰りに苦しいとかではないので気になる方はお待ちしてます)うちの会社のようなむしることができる不動産会社を見つけよう。

結局は税理士と業者の肥やしになる

ここで述べたやり方が金融機関に対する欺き行為や改ざんにあたるかの是非は避けるが、このスキームで規模を求めたところで何を達成したいのか、正直よくわからないことになるはずで、だいたいこのアドバイスをする業者には税理士もついていることが多く毎年法人にかかる最低の税金と、税理士の顧問料や決算費用に悩まされることになるのは明らかである。

1棟3億とか5億とかの物件ですべて買っていければ別だが1億の物件を一社で買ったところで、せいぜい150〜300万円程度のキャッシュフローであり、毎年税金や顧問料で年間20~50万円のコストと別人格の法人を個別に管理していく手間などそういうコストを考えると意味のないことになりかねない。

なので、隠す隠さないはともかく法人を追加で設立するにはやはりそれをすることで税金も減るという側面が見えてくるラインでチャレンジことを個人的には推奨したい。この規模厨たちに非常に多く危険なのが新築で規模を追い求めることであり、新築の物件そのものを否定することはないが、価格に対してのキャッシュフローは少なく成りがちなので新築に偏ってしまった場合は、家賃下落(新築は築古に比べて家賃の下落可能性が高い)や金利上昇が同時におこった場合、残債で売却もできなければ最悪詰むのである…。

新築の否定にも聞こえるので売却戦略に関してまた別の機会で書こうと思うが、もちろん築古も空室リスクや設備の維持コストなど、新築にはないコストが発生する可能性があるため、新築(築浅をふくむ)と築古はある程度相互的にフォローできるポートフォリオ形成が好ましい。

多棟買いは否定しませんが、やり方と戦略は大事ということ。

最後になるが、多棟買いを推奨も否定するつもりもどちらでもなく、このスキームを行うためには潤沢な資金(これまでの多くのメガ大家の誕生は改ざんだが)が必要なため、良い言葉に騙されて大したプランの無い不動産業者や税理士の肥やしにならないよう、戦略的に買い進めていく必要があるということが言いたいので、ちゃんと買いたいと思っているときに停めてくれる勇気を持っている営業マンと長期的に付き合っていくことが必要だ。

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