築40年の軽量鉄骨造を買取し、修繕後、満室にしつつ買っていただきました。


※こちらは2018年3月15日の記事を、その前のことも追加してリライトしました。

花粉症の話をしつつ和気あいあいとした決済にいってきました。
私はほぼ1年中何かしらの花粉にわずらわされているタイプで、このブログ記事は春にかいたものですが、秋である今もまた花粉がとんでいる日が多く、くしゃみがでます。

知らない間に身体の中にそういうものが入ってきているので抵抗力が強いみなさんもお気をつけて、、、。

買ったときの話

さて、今回の築古(ちくふる)物件ですが、購入に至るまで少し長引いた案件でした。

この物件、じつは別のお客さんが買おうとしていたのです。

それを横取りした…!

という話しではないのですが、もともとはうちの営業マンがお客さんから買い付け(購入申込み)をもらい、交渉して、価格が少しだけ折り合わなかったところで、うちの会社の買取の数字も足りなかったのもあって、そのまま買い取った、という話なんです。

買ったばかりの時は、原状回復もまったくされていない状況で、空室も半分ありましたので、そのへんの手間と募集費などでそんなに利益は頂いていません。
売却活動など営業の経費もありますからね、本当です。

所有期間の家賃収入と返済が進むので、そこがあるから赤字にはならないというレベルの内容です。

売ったときの話

今回の物件は築40年の軽量鉄骨造というかなり古い物件でした。

購入に至った理由は、土地値程度の価格であったことと家賃が下限であること、直近で実際3部屋の改装も終わっていることです。

改装が終わっていることは、どれだけ響いたかはわかりませんがこの物件はファミリータイプなので、一部屋あたり40〜50万円かかったんですが、こういう出費がでると、つど融資してもらうわけではないので純粋に自己資金が減ることになります。

ということは、売却を予定していない一般投資家にとって目先の修繕費用が減るというのは、自己資金を極力おさえたい人にとって、とても重要なことです。

当社がその修繕費をかかえて価格に反映させつつ、融資の組み立てがうまくいったため、自己資金の投入はきわめて少なく、入居が7割以上入っていれば返済できる計画になりました。

土地値に毛が生えた程度のやつなので、入ってくるキャッシュフローを使い込まずにいれば、少なくとも50%は入居したばかりでしばらく退去しない可能性も高いので、欲を出さずに地道に返済していけば土地値を切っていくので、手堅い物件ということになりますね。

少なくとも、決済してから半年以上は経過しましたが、現状はずっと満室が続いています。
たまに5年とか満室が続くようなアパートもあったりしますので、そうなったら最高ですね。
シコシコキャッシュフローがたまりますように☆

一等地と言われるような都心部だけどカツカツの収支計画の物件を買うのか、長期的にみると売却前提という家賃下落する新築を買うのか、空室率・修繕費は怖いが土地値のようなボロアパートを買うのか・・・。

選択肢は他にもありますが、やっぱりニッチなのが面白いですよね。

誰でもできることにはうま味がないというのは、基本のなので、不動産投資も商売人としての目線でみていきましょう。

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