自身で経営状況の損益をつけている人は、今回話すような書類を作っているかもしれません。
忙しいビジネスマンにとっては苦痛でしかない作業ですが、一定規模を目指していきたいなら金融機関に対して心象が大きく変わるので用意したほうがよいです。
ちなみに私も苦痛です。
経営にすべて丸投げしたいんですが、運営はまだ提携業務化できていません。いやはやお恥ずかしい。
表を作りましょう。
表というのは所有物件の内容がわかるものであれば様式は何だってかまいません。
これね、結構つかえるんですよ。
金融機関に出すためのものだけではなく、どれくらいの築年数に偏っているとか、場所だとか利回りだとか…
返済比率を見るのにも良いですね。
足を引っ張っている物件だったり、現金を突っ込んでしまっている物件だったり、どれを売ったらキャッシュが手元に残るから今はこれを売ろうとか検討できたり、確実に可視化できるわけですね。
言い出したらキリがないんですが、個人の場合は長期譲渡税になる時期も一目瞭然なので、そういう管理にもつかえますね。
物件を複数所有している人は、自身で可視化するためにもつけておきましょ。
どういう項目を書いていると良いか。
さて、イマイチどういう項目を書いていこうかわからない人もいるかと思います。
現役の銀行マンに聞いた結果でこの項目の資料が欲しい！と思われる点をピックアップしておりますとも。
- 物件名
- 住所
- 取得日
- 戸数
- 建築年月日
- 賃料
- 間取り
- 金融機関（借入がある場合）
- 借入残高
- 当初借入額
- 金利
- 返済年数
- 返済額
- 取得原価
細かく入力しだすとキリがないんですが、上記を盛り込んだ表なんかつくって提出すると「なんで真面目な人なんだ〜！」と思ってくれる金融機関の人は必ずいます。
というのもこの表…
大半の金融機関で審査のときに行員が作っているんです。
相当な数があるのに、作らせてた金融機関の方すみません。
というか作っていたのに出さなくて…恐縮です。
少し前まで中途半端なのもあったんですが、ようやく最近はこのアタリも整理できたので次回から提出します。
金融機関の担当の方々にもブログを読んでいるという声をいただくので、もし出してなかったらご指摘下さい。
「今、所有物件一覧表しっかりあります。」
上記のような手間を考えると本当はロットは大きいほうがいいです…
細かい項目を取り入れて入力していこうとするとマンスリー単位での更新になるわけですが、数が増えると入力作業がめんどくさいのなんのって。
１０億保有してて、区分所有入れて40件の更新作業と2億平均のビル5棟だったらどちらが管理コストが楽か、一目瞭然です。
小さいを増やすのは本当手間なんです。
管理会社も手間なんです。100戸以上規模のマンションの管理がある会社は羨ましいし、楽しすぎてきっと小規模アパート業界の管理にはこれない…。
ただし、築古投資のパイオニアを語る我々としては小さな不動産投資案件でも推奨しています。
なんせ規模は人それぞれだし、イチ会社員には見合った金額帯がそれぞれありますのでね。
現実路線は大事です。
販売価格帯のこともあって、わたし自身200万円程度の区分所有〜2億円程度の物件までピンきりで保有しています。
お客さまプレゼント
そのうち公開したり便利に使用できるシステム開発しますが、今回説明したエクセルファイル、不動産管理委託してくれている方は無償で差し上げます（上記のざっとした感じからちょっと細かく入力できる項目があります）ので、お声掛けを。
大したものではないんですが、作ろうと考えたこともない人は長い目で見ると大したものになると思います。
何より金融機関の方がとっても喜びます。
100回いいね押したい…!!!
中途半端に情報非開示にしたがる方もいるが、本当に逆効果。担当者は幸せ者、同時に「最優先で案件を書かなければ…ここまでしてもらって下手な対応は出来ない…」とのプレッシャーにもなりますね。
とにかく、こういうお客さんは銀行員として惚れちゃいます。 https://t.co/tlqdtTbzsQ
— 元銀ちゃん (@moto_gin) 2018年9月24日
どうしても不動産業界は色眼鏡で見ちゃいますからね…
保有不動産一覧を作ってる方はもちろんいますが、最新版じゃなかったり、欲しい情報が書いてないと完璧な資料はまずないです。
銀行対応をしっかりされてる方は、確実に本業もしっかりされてると銀行員は確信します👍
— 元銀ちゃん (@moto_gin) 2018年9月24日
投資をするからには関わる人には喜んでもらいたいですよね。
そしてこの表は、身の振り方を考えるときもとっても役に立ちますよ。
購入時期や売却したときの数字も簡易的に見えるようにしているので、税金のことを考慮しながら戦略をたてることができます。
よく売却時期の相談などありますが、それに入力して持ってきてくれたら保有物件の中でどれを売却して利益だしていくかをアドバイスできるので、むしろ私が助かります！
2018-09-29追記
ちゃんと会社のサービス化ました！
2018-11-13追記
賃貸経営管理記録も作りました。
投資がしたくなるようなDVDではなく、不動産投資家がうまくいくようにこういうサービスによせて特典を考えていきます。
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