区分所有の売却相談がきましたが、断ってしまいました(泣)。


先日丁重にお断りした売り物件のことを少し書きます。

売り物件求む!だけれど売れない

結論から先に言うと区分所有マンションで低利回りすぎて売りに出しても売れないし、売主自体は対象の損切りでお金を投入しても手放したい意向でした。

でも、この売主は一方でその案件を皮切りにまともな収益不動産も買っていっているので、これからも買い続けることを考えると損切りによる自己資金の減少よりも、保有し続けたほうがいい(マシ)だろうということを伝えたのですが、数年経っているにもかかわらずあまりにも利回りが低かったのでその選択を伝えたのがことの顛末です。

新築の区分所有も場所も都心部という魅力もあるので、そういう点ではポジティブに捉えていまして、福岡の有名どころでいうとエンクレストという会社なんかは新築を中心として、まあ仕方ないだろうという水準で商売していると思っていました。

僕がポジティブだと伝えているのは一等地と言われる場所で共同住宅(RC)を建てようとすると、原価でもようやく表面利回り6%〜のラインであり、それを商品化された5%前後などで売買(購入)しているお金持ちの個人や会社もいますから、まあ利回りが低くても仕方ないとは思っています。

で、思っていたというのはここ数年の不動産価格の高騰によって私が認識していた利回りよりもはるかに下がっていて、今回の売主が買っていたのは築10年などの普通のワンルームで、確か利回り4%台だったということであり、とてもポジティブに捉えるレベルでなくて、それを売ろうとしても、まあ売れないんです。

不動産の押さえるべきポイントは運用益マイナス利息

所有し続けるのも悩ましく、仮に利回り4.5%だったとして、これを金利2.5%で借入して購入すると経ったの2%分しか余裕がないのですが、不動産賃貸業というのは、まあ2〜3%くらいの運営コスト(空室による収益減も含む)がかかりますから、何年も経過する中で残債が減っていき、ようやく少しずつ運用益だったりが見込めるようになっていきます。

ということで、僕が言えるのはこれを買うのに利用した融資が団体信用生命保険付帯しているものだったので、他に生命保険があればダブる可能性があるので解約を推奨するというものでした。

これぞ本当の正直不動産ですね。

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