管理会社変更による金額差が出せるように簡単なシュミレーションを作りました。

簡単なもので、積み重ねがいかに大きいかを知ってもらうために担当者が簡単に管理変更メリットの金銭的な説明ができるようにした簡易的なものですけれど、数字にすると結構大きいです。

ひそかな企業努力の範囲だとコストメリット・デメリットがあまり目立たないのであえて触れていない会社も多いことかと思います。

うちは組織として、顧客に対してコストメリットを出しても運営できる仕組みにしてしまったので、もうあとは認知度をあげて増やしていくフェーズなんですよね。

当社グループで管理する主な利益

管理会社で大きく変わるのは、以下です。

入居率

毎月の家賃収入が１００万円想定で、入居率が3%違えば、月3万円で年間36万円です。

管理費用

月に100万円の収入の場合、1%で1万、年間12万円です。

管理会社サイドからみると、この差はすごい大きくて、管理会社サイドから月5,000万円家賃を管理しているとすると1%の差で月50万円も違います。2%だと100万円…経費管理がずさんだと死活問題になり得ます。

ということで、下げだすとキリがないのでシステム化していないとサービスがままならないことになりますが、ひと部屋2万円と２０万円の管理では前者のほうが手間がかかったりするので、これはもどかしいジレンマです。

工事費用(清掃費用)

工事費用が例えば年間50万円かかるとして、10%違えば5万円です。
築年数が新しいうちはまだしも、築古で修繕が多い場合など管理会社に任せきりの場合は、火災保険を含めたやりくりで１０％どころか相当な差が生まれます。

清掃費用なども、大きいところでほぼ放置されているようなレベルでも倍くらい高い会社もあります。

その他

賃貸の更新料が高い会社などは、そのタイミングで退去を考える人が相当いるので、その時の入れ替わりの経費まで加味するとたいへんな金額になってきますね。

そういうことは賃貸不動産営業マンは分かっているので、説明していくうえで、当然に競合他社の不利な条件がない物件にくらべて不利な分、家賃が安くなります。聞き捨てならない人もいるでしょう。

ポジティブに捉えると、そういう会社の管理で満室になっている物件はうちでもそうですが入れ替わりごとに家賃アップする可能性もあるのです。

管理会社は入居者満足も大事

もちろん管理を任せるのは金だけではない、それは分かっていますが投資をして入居者の満足のいく環境であったり競合との差別化をはかっていくにおいては、資金は大事であり慣習として5%支払う（会社によっては7%とか駐車場１０％などもあります）のもそろそろ変わっていく時代です。

相応の業務をやっていれば利益を出してもいいだろうし、一方で際どい金利や条件で取得した物件ならばこの差が運用益になりかねず、失敗してしまったならばこれでトントンにできるかもしれません。

この業界にどこまで影響を与えていけるか楽しみです。

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