おはようございます、今日は投資物件でよくある落とし穴物件について買いていきます。
今でこそ融資が厳しくなっていて買おうにも評価が出ずに買えなくなってきたのですが、家賃設定が高いとそのまま売れていくケースがあります。
例えば、家賃設定が一部屋2.5万円の８部屋のアパートがあったとしたら月収20万円で、これが一部屋あたり3000円賃料が高い場合は22.4万円です。
売買価格で単純に利回りだけでアピールされて購入する場合、利回り10.75%に合わせると、家賃が安い場合は2232万円で高い方は2500万円です。
つまり一部屋たった3000円の差で売買代金が大きく変わってきますが、家賃3000円程度だとまだ広告料や初期費用の特典など粘り強く募集すればそれくらいの違いも目指せますし、さらに魅せ方をうまくすることで限界まで引き上げることもできなくはありません。
その場合は、売買価格にして２割以上の価格差が出てくることになります。
ここでいう限界というのは、賃貸住宅新聞などにあるリノベーションで家賃を高くしても入居が殺到したというものではなくて、デザインクロスなどを貼って
、仲介会社の営業マンにお小遣いをあげるような営業を大家自らがやって、管理会社のケツを叩いて、時間をかけてでも家賃を高くして決めるというものです。
ケツを叩かれていたのはソソグー不動産だったのですが、そんなに無理して家賃設定を引き上げてどうするんだと思っていたところ、満室になったころに大家から「売りましたので、あと管理ヨロシク」という連絡が入りました。
プロのスキルを持った非宅建業者の個人投資家だとこのあたりが厄介で、宅建業者だと契約不適合責任があるので、その責任に該当しないためにはきちんと相場より高いだとか、家賃が下がる可能性が高い認識は持っていただいかないとトラブルのもとなのですが、契約不適合責任などがない場合は、売ったあと知らんぷりしても責任を求められることは基本的にありません。
たまたま高い家賃で決まっているというだけで、騙しているわけではないからです。
新しい大家になって退去が出ても、過去の経緯や家賃設定が高いとは言えずヒーヒー入居募集をこなしていたところ、何度か退去が繰り返されるうちにインターネットを導入してくれたり宅配ボックスを設置してくれたりと、物件の目利きはともかく大家さんとしてはしっかり入居者に尽くした上で長期の入居を目指そうとしてくれて、僕にとっていつの間にか家主となったその大家さんは5年近くがたった今も満室継続をしています。
不動産売買は購入時に損益が確定したと言えれる反面、収益では長期にわたって上手に経営するとそのハンデを無くしていくこともできるので、どちらも気をつけないといけません。
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