こんにちは、今日は朝から売買決済を１件終えてきました。知っている人にはわかると思いますが、今日の案件は土地が広くて同じ土地の上にアパートと築古戸建てが乗っているやつです。
割と人気があるような無いような案件だったのですが、間取りだったり再生途中で戸建ての入居が決まっていないことがあったのだと思いますが、結局のところ、リフォームが終わって満室の目処がついたところで人気が出てきました。ただ、それ以上に融資では違う築年数の建物が乗っていると苦労しがちです。
案の定、楽な融資ではなかったのですが、土地値としての資産価値に評価をつけてくれたので良い計画に仕上がりました。入れ替わりが少ないと結果的にパフォーマンスがいいと思えるので、こういった案件はこれからに期待です。
既存投資家からの紹介
売買決済を終えて、急ぎでオフィスに戻って既存投資家への久しぶりの挨拶と、紹介頂いた方へもはじめましての挨拶をしてきました。
こういうのは、営業冥利につきます。世の中では一般世帯として高収入と言われる人たちが仕事のキモな部分を回しているのが事実で、そうなるためにはコミットしてやらないと何も無いところからこういうことはありえません。なので、自身だけでなく数ある会社の中から、売買も管理も含めて経験したあとで投資家を紹介していただくというのは、認めてもらった感があります。
僕は、会社内にそういうお客さんへ価値を与えることができるメンバーを会社に増やしたいと思っているので、こういう立場にいて各部署が頑張っている結果だと思うとなおさら嬉しいです。
成約した暁には何かしらお礼をさせていただこうと思いますが、あまり特典を設けると至らぬ方向にいくので、あくまでも善意で紹介いただける範囲の善意のお礼にとどめるつもりです。
ところで、その紹介いただいた投資家予備軍（A）さんですが、立地が良い案件に限定して5年で出口戦略がすべて見えるものを検討としているという話で、僕は直接話していないものの考えだけ書いておこうと思います。
出口までの期間が短い、もしくは期限を区切る場合は、将来の見通しが立てやすいものに限られてくるわけですけれども、基本的にそのなかである程度の運用益まで求める場合は、自己資金をそれなりに準備して返済年数が短くても余裕がでるような金利の低い金融機関で取り組むのに限られます。
なにせ、キャッシュフロー重視で長めの返済年数の金融機関の大半は金利が高いので、キャッシュフローを使って拡大するのに向いている一方で、返済ペースは遅く支払い金利は増えますから、単体の投資利益を見ようとすると投資効率は落ちます。
ということは、現金投下が必要だったり金融機関が限られるので規模の拡大はしにくいわけですが、これらとどちらを優先するのか、というのが大切になってきます。
とまあ社員からの報告で少しイメージしてみましたが、ニーズにそってあらゆる戦略を考えていくというのは、楽しいですね。
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