姫路の不動産王、ピンチ!


決算書でも赤字を計上していて危機を囁かれるなど、少し話題になっていました。

僕はここまでの規模になっている投資家が潰れるなんてあり得ないと一般常識的にわかっているので、ブログに書くまでもなくスルーしていたのですが、言ってしまえば詐欺のような事件にあい、屋台骨を揺るがす事態になっているということがわかりました。

さらに大きい不動産大家業は実はまだ日本にはいるのですが、指折りの不動産事業主でこういう苦境に立たされている人というのは、非常に珍しいケースではないでしょうか。

ぜひ、先人から学ぶためにも考察して見たいと思います。

なぜこういう事態になってしまったか

2億以上もの家賃収入があるはずなのにもかかわらず、なぜこういうことが起きるのか。

いろいろと意見がありますが、大きくは3つです。

どれも悪いわけではなく良い側面もあるのですが、3つの合わせ技でドツボにハマってしまったと僕は捉えています。

  1. この規模の取引で一社に寄せすぎ

短絡的に考えるとこれを考える人が多いのではないでしょうか。

いろいろと調べてみると、この大川氏は一社に取引を寄せてかなりシビアな条件で任せる(例えば基本的に管理料5%の相場だったとしたら全て任せるから○%にディスカウントするといったようなこと)ことをしていたようで、これは事業をスケールさせていく中では基本のキと言えるくらいに重要な行為です。

決してこれそのものが悪かったわけではないのですが、状況によってはこれは危険な行為となります。

  1. サブリースにしたこと

管理契約であれば契約上、解約しやすいのですがもうご存知の方も多いと思いますがサブリースとは賃貸借契約ですから、下手な貸主もしくは内容で貸すとリスキーということでア○マンショップなどでよくトラブルになっている話は知っている人も多いでしょう。

サブリースは中長期で投資利益を確定しやすい側面もありますから、取引相手だったり契約内容によっては有効な手法ですが、これも借主次第なんですよね。

  1. 取引相手をきちんと選定できていない

最も重要だったのがこの3つめ。これは憶測でしかないのですが、取引相手が1,2をする相手としてふさわしいか(会社の歴史や財務内容)の調査などが不十分だったのではないかということです。

規模でいえばこれ以上の規模の賃料収入がある大家で一社で引き受けている会社はまあボチボチとあるのではないかと思いますが、どこも相応の取引を委ねる相手としてふさわしいかのチェックをするのが一般的です。

屋台骨を揺るがすほどの取引ではなければ良いのですが、大川氏はこれまで築き上げたベンチャースピリッツで今回の取引もゴリっと進めてきたのかもしれません。

管理会社だろうが、借主(サブリース)だろうが、詐欺罪(刑事罰)で逮捕したところで使い込まれたお金が返ってくる保証ということはないので、事実上数億円以上の損失は確定していて長引き方次第ではまだまだ損失は膨らんでいく可能性があります。というか、そのコースで進んでいるように見れる記事です。

厄介な相手とサブリースを結んで、その相手が破産などをした場合、お金は回収できなくなってしまいますから、ビジネスにおいて相手を逮捕できることは救いにはならないんですよね。

トラブル中の不動産を売って現金化しても凌いでいける規模まできていると思いますが、金融機関の協力(返済の据置)さえ得ることができるのであれば、サブリース契約さえ無効だったり解約という事で返済は引続きできるはずで、何億損しようがどうにかそこまでに戻って欲しいと思います。

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