不動産投資において、金利が特に高い場合をのぞいて、返済期間は長いに越したことはないのは言うまでもないことです。
金利が特に高い場合がなぜ駄目なのかというと、たとえば３０００万円を３０年返済と２０年返済で借りた場合、利息に1000万円もの差が出てしまいます。
その見返りは年間50万円の手取りが増えるだけである。
ということで、高金利での長期の返済は土地値などの資産価値がある程度見込めて残債がゆっくり減っても問題ない理由があるとか、規模拡大したいから今のキャッシュフローをどうしても増やしたいとか、そういうときに限定してきますね。
インフレを期待してはいけない日本においては投資利回りと金利のイールドギャップが少ないことは致命的要因になりえます。
したがって、金利が低いならすべて逆のことが言えるので、積極的に借りるのは至極当然のことです。
今日は、投資をしているけどキャッシュフローをうっかり突っ込んで、むしろマイナスになってしまったお客さんと話していて、いよいよ物件を売るかもしれないということで、税金まで含めた利益計算をしていました。
その物件は、土地値くらいで買ってもらってキャッシュフローはあんまりでないんですが、築古ということもあって短期間で資金調達していたんです。
なので、結果的にぐんぐん返済はすすむけど、その物件からのキャッシュフローは使い込んでいない（使い込めない）ということになり、売却のシュミレーションをしてみると投資額の1~２割ほどの売却駅を見込めそうということがわかりました。
個人で取得していて、まだ短期譲渡税の期間なので、そこから高い税金が発生します。困ってさえなければ保有継続がベストな状態なんですよね（泣）
とはいえ、お金があったら使ってしまうタイプの人にとって、積立預金のような含み益型タイプの投資がいいのかもしれない。
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