今は、融資が通るなら買い!?個人投資家にとって環境とは


※2019年6月21日に公開した記事ですが、リライト記事に必要な文言等を追記、その他の部分も修正して2019年7月5日に再度公開しました。

金融庁(緩和)やオリンピックなど、相場の動きによって買い時期なのか、売り時期なのかという話がありますけれども、私個人としては融資が通るならシュミレーションに問題がなければ買いではないかということは言ってきました。

そういえば、今の価格帯でもこれだけ物件が動いているところを見ると、もう一つの理由を書いておくべきだろうということで、今回のブロク記事に至ります。

買い進めたいスタンスならば買い!?

トレンドがどうなっていくかに関しては、下落傾向にあるとは思ってはいます。

「じゃあ下がりきるまで待つべきだろう」という人もいるんですけれども、これだけ個人投資家や資産家レベルの金余りはもちろんのこと、ビレッジハウスみたいな巨大ファンドの資金まで流れてきている不動産市況において、多少景気が落ちてきたところで急激に価格が下がることは考えにくいのではないかと思うのです。

実際今も、これだけ融資が締められていて、物件価格が下がると言われ続けてはやどれくらいが経過したでしょうか?

まあまあ、シュミレーションが合うレベルの金額まで落ちてきたらそれでも即売れしているのが今の実情で、売買されている価格も多少ピークアウトしたと思われる状態からは、そう変動していない状況です。

となってくると、今の相場で相当に収益物件も売買がなされているわけであり、そうなってくると中期的に考えた時に、前々からの所有者で安く売っても問題がない人たちが減り、そう安く売ると赤字になるから売らない人たちが増えてきますよね。

そうなってくるとこれまた相場が下がるといっても、特別な事情がない限りそういう人たちは無理に不動産を下げてまで売らないわけですよ。
なお、これはファンドとか金持ち起業が損切りして売却するというのはのぞいた、個人投資家レベルの物件規模界隈を限定としていますので、大枠での話ということで解釈してくださいまし。

さて、新興勢力である個人投資家はどんどんデビューしていき、最悪でもトントン以上では売却しないといけないので、そういう価格の売り物が相対的に増えるであろうことは何となくわかってもらえたと思います。

そう考えた時に、底まで待って買うと決めている人以外の人は、早めにやったほうが良さそうなのはわかると思います。

これ不動産会社のポジショントークとかじゃなく、それだけ購買意欲の高い人がいることを現場で感じているのもあるし、何より急激に価格が下がらない可能性を考えるとその間、運用して収入得ても変わらないどころか、多少下がるくらいなら運用していたほうが総合的な利益は大きくなる可能性も十分にあります。

そのあたりは資金調達条件や物件によってもかわるところなので、一概にどれくらいというのはケース・バイ・ケースですので、保証できる話ではないんですけれど、

  • すぐに急激な下落がないであろう

  • 計画に問題がない

  • 積極的に運用していきたい

  • 資金調達をクリアできる

この条件下にあるなら、買いだと言えることは理解してもらえると思います。

(2019年7月5日追記)
楽待で、以下の記事がでていて、そういえば大事なことを書き忘れていました。

内容としては、金融機関が減っていき利益採算をとっていくためにはやはり不動産が安定成長分野ということで、締め付けるといってもそのうち融資せざるを得ないだろうということが書かれています。

これは全くその通りで、私もいつも「不動産にださなくてどこに出すのか」ということを担当者の営業マンにしつこく伝えている次第です。

ところで、このことがなぜ「買えるときに買っておくべき」と言えるのかを説明します。

金融機関の減少=投資環境が悪くなる

福岡でも信用組合の3つが1つに合併したのは、まだまだ最近のことです。

そして、今また親和銀行と十八銀行の合併が進められていっています。

金融機関のスタンスはまちまちですが、少なくはない見方として、1つの金融機関では1億しか融資できなくても、2つの金融機関では2億借入することもできる可能性が高いです。

単純計算は成り立たないものの、この取り組みできる金融機関というn数は、増えれば増える分、投資チャンスが広がると考えることができます。

上記の記事のとおり、金融機関の採算がとれないままであるかどうかは、IT化や人員削減、不要な一等地へ本社まで抱えてしまうことなど、不必要なコストがたくさん見受けられますので、採算があうようにできるかもしれません。

ただし、同じ様なモデルの事業では、確実に淘汰あるいは少数に統合されていきますので、上記のような個人投資家が参入しやすい環境は徐々になくなっていきます。

そして、金持ちがどんどん金持ちになる構図も出来上がります。

ただ、新しい投資サービスも生まれてくるはずなので必ずしも今じゃなければいけないということはないと思いますが、ここで伝えたいのは資金力のない個人がどんどん買い進めていけるような時代はもうこないのではないかということです。

金あまりの時代に金融機関が減るということは、そういうことが起きてもおかしくありません。

売主としてはどうなのか

ついでに少しだけ。

売主の場合は、売りたいと思ったら売ってください(笑)。

正直困ってなければ、売りたいかどうか、売ってもいいかどうかが全てです。

もっとも資産拡大を戦略的に進めていきたい場合は、資金調達条件や減価償却の状況、売る時にどれが一番売りやすい時期にある物件かなどをふまえて考えるのがベターです。

そのあたりは個別相談お待ちしています。

株式会社ソソグーコンサルティング

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ABOUTこの記事をかいた人

株式会社SOSOGooホールディングの代表者 「写真に写っているペンション買いました!笑(冗談です)。ペンション経営もいいですよね。田舎で都会に疲れた癒やしを提供する…どうでしょうか?」 サラリーマン時代で23歳の時、不動産投資デビュー。その一年後起業し現在に至る。