話題性もあるので、いい話も悪い話もどちらも出回っている築古の再生。
リスキーな要素もあるので、一度まとめてみます。
築古物件を再生して運用するということ
ちょうど、お客さんと再生物件のコンサル提供で、物件探しから購入後の再生のサポートをやってみるとか、そんな話しをしていたんですけれど、結局その話はなくなりました。
これから書く内容で、それでも興味があるという場合は連絡貰えれば物件は探します。
さて、築古不動産で高利回りとか関係なく、一般的にネタになるほどうまくいっている事例は、限られています。
「帆足、競合をへらすためにそんなこと書いてるんだろ！」と言われそうですが、内容としてはちゃんとストレス耐性があり、手間暇かけ、資金力も問題ない方なら大いにやってみる価値はあるので、あくまでも善意の第三者ということでお読みください。
結局、不動産で単純に儲けるには、極端に安く仕入れるか価値が落ちたものや無いものをバリューアップするか、です。
安く仕入れて高く販売するというのは、昔ながらの不動産スタイルで、不動産営業マンを接待してキャバクラにつれていったりソープに連れて行ったりなど、不動産からたらふく美味いものを食べさせて子飼いの業者化するという方法をとっている上手な方がいますね。
こういうやり方は、不動産会社にかぎらずリーマンショックあとにたくさん物件をかったイケイケのメガ大家さんが１０年近く前によくやっていましたが、最近の若い営業マンがそういうのになびかない人も増えたのもあるし、情報もたくさんあるので何も理由がないのに安く売るというケースは減っています。
これはとても好ましいことですね。
次に、価値が落ちたものや無いものについてのバリューアップですが、再生はこちら側に該当します。
物件探しから、入居見込み、労力と失敗のリスクを考えると、やはりこちらも相応にコミットする必要があります。
そういうことをちゃんと考えてみると、この単純に儲ける方法を実践しようとすると、それはもう不動産会社としての生業の粋となるわけですが、不動産事業者ではない兼業の大家は限界があるので、下手に動き回っても手間だけが掛かる可能性が十分にあります。
だからこそ、その手間とコストとのバランスで優良な案件として商品化されているものが、投資家として取り組む話になるわけで、ただでさえ今、高い土地に高騰している高い建築費で建てられた上に、一部屋あたり何百万も利益が乗っている可能性の高い新築ワンルームは危険だ、という話になるわけですね。
兼業大家では、不動産業者と競合しながら再生がうまくいきそうな案件を検討し、見つけるのは至難の業で、私でも手を出さないようなところに手を出して高利回りを狙える人はぶっとんでいる人という気すらしてきます。
そして、不動産再生のコンサルティングもできますが、まいどまいどコストがかかる話をしていて、仲良く再生を進める想像ができず、やはり不動産会社(プロ）か、冒頭にかいたようなストレス耐性や手間暇かけることが出来る人に限られてきます。
うち（ソソグー不動産）の介入なく、「大丈夫かよ・・・」という物件を購入されるお客さんなんかもいて管理をさせてもらっているんですけれど、まったく事例がなくて厳しいだろうとおもっていた立地なのに意外にも満室にできていたり、ほんと情報だけでは測れない世界にこないと中々この部分に兼業大家が手を出すのはリスキーなので、ハードルが高いという表現をしました。
というわけで、この付加価値を自分で求めるか、出来上がったものを取るのか次第で、後者のために、帆足およびソソグー不動産は収益不動産プラットフォームサービスの中でも、リジェネレーターとしてプロの道を追求していきたいと思います。
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