不動産賃貸業も経営センスは必要

ちょうど、不動産業をやっていて私のお客さんでもある人から相談を受けた・・・いや、ダメ出しをしてしまった話です。

端的にかいつまむと

• 現金があまりない

これは、使い込んでいるとかではありません。
理由があってある程度資金投入してしまっている物件があり、それがオーナーにとってそれなりにいい物件ということで手放したくないということなんですね。

規模拡大のためには、自己資金収益力はとても大事です。
レバレッジの話ですね。

レバレッジが聞いていない物件で、かつ売却により利益とキャッシュフロー（現金）が残るならば、それは売るべきと判断することもできます。

もちろんお金がじゃぶじゃぶあったり規模拡大をしない人は、その限りではありませんよ。

• 決算書の数字がよろしくない

今回は法人で買い進めている方で、決算書をきれいにするのは大事です。

例えば、資本金１００万円の会社で借入が２億とかあると、要は１００万円の預金しかない人が２億の借金していることになります。

もちろん、内部留保といわれる利益余剰金であったり、固定資産などがあったとしても、所詮は固定資産で金融機関の現金に対するそれとは違います。

当然、現金を５０００万円持っている人に３億貸すほうが、はるかに安心感があるというのはおわかりいただけるかと思います。

売上も高いほうがいいし、利益も多いほうがいい、現金だっておおいのがいいです。

人によっては、会社と個人がごちゃごちゃになっていて、会社から個人にお金を貸し付けていたりもします。

法人で不動産を買い進めるにあたっては、売却で利益などを出さない限り、個人からお金を貸し付ける、あるいは出資をしない限り、お金が足りなくなるので、個人から法人にお金を貸すのはまだありがちなないようです。

ただ、法人から個人に貸し付けるのは、絶対にダメです。
税務上の問題も出てきますが、金融機関の立場になったときに「個人でお金がないんだ」と思われても何もいえませんよね。

無意味に信頼を落とすような決算書にすることは避けたいところです。

提案を待つだけではダメ

今回は、具体的な相談からではなく売却する物件を検討する時にいただいていた決算書もみつつ話していて、ついつい指摘してしまった話です。

仮にコンサル費用を多少はらって、随時「提案をして」と頼んでいたとしても、依頼される立場の人はたくさんの仕事の一つでしかないので、やはり自分で頻繁に相談をすることが大切です。

だいたいこのパターン「税理士の任せてた」と言われますが、税理士の決算業務は、基本的にただの税金の計算とか相談で、お金を貯めるも払うも、会社を成長させるのも衰退させるのも経営サイドの問題です。

不動産投資家にとっては、自分がプロに経営者になるというと相応の努力が必要ですが、プロの力を借りるための動きくらいは、簡単にできます。

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